"그때 분양받을 걸"···신도시 초기 분양 단지, 10여년 만에 몸값 5배

동탄·판교·광교 초기 분양단지, 분양가 대비 집값 5배 안팎 상승생활권 갖춰지며 주거가치↑···수도권 분양가도 2년 새 31.6% 상승

사진=강민석 기자

신도시가 막 모습을 갖추기 시작하던 시기에 아파트를 분양받은 사람과 도시가 완성된 이후 집을 산 사람 사이의 가격 차이가 크게 벌어지고 있다. 분양 당시에는 주변에 상업시설이나 교통망이 충분하지 않았던 단지들이 시간이 지나면서 생활권을 갖추고 집값이 상승한 사례가 잇따르면서다.

실제 1·2기 신도시의 초기 공급단지를 보면 분양 당시 가격과 현재 거래가격 사이의 격차가 상당하다. 대표적인 사례가 경기 화성 동탄2신도시의 '동탄역 시범우남퍼스트빌'이다.

이 단지는 동탄2신도시 개발이 본격화하던 2012년 첫 동시분양 물량으로 공급됐다. A15블록에 지하 1층~지상 37층, 16개동, 전용면적 59·69·73·84㎡, 총 1442가구 규모로 조성됐다.

전용 84㎡의 당시 최고 분양가는 3억4200만원이었다. 반면 올해 7월 같은 면적은 18억6000만원에 거래됐다. 분양가와 비교하면 15억1800만원 오른 것으로, 최초 가격의 약 5.4배에 해당한다.

판교에서도 초기 공급단지의 가격 변화가 두드러진다. 2006년 판교신도시 첫 민간아파트 분양 물량 가운데 하나였던 '봇들마을1단지신미주'는 전용면적 약 83㎡ 기준층 분양가가 3억9320만원이었다. 올해 7월 같은 면적 거래가격은 20억9000만원으로 확인됐다. 분양가보다 16억9680만원 높은 수준이다.

광교신도시에서는 '자연앤자이2단지'가 사례로 꼽힌다. 광교신도시는 2008년 첫 아파트 분양을 시작했고, 이 단지는 2010년 공급됐다. 전용 101㎡ 최초 분양가는 4억9595만원이었는데 올해 5월 거래가격은 18억5000만원까지 올랐다. 분양가와 비교하면 13억5405만원의 차이가 난다.

이들 단지의 공통점은 단순히 분양가가 저렴했다는 데 있지 않다. 분양 당시에는 신도시라는 이름만 갖고 있던 곳이 시간이 흐르면서 하나의 생활권으로 자리 잡았다는 점이다. 초기 입주 이후 학교와 상업시설이 들어서고 도로와 철도 등 교통 인프라가 확충되면서 주거환경 자체가 달라졌다.

특히 신도시 주택가격은 개별 단지의 상품성뿐 아니라 도시 전체가 어느 단계까지 성장했느냐에 영향을 받는다. 개발 초기에 공급된 주택은 상대적으로 낮은 분양가에 공급되는 반면, 후속 주택은 토지비와 공사비 상승분뿐 아니라 이미 구축된 생활 인프라에 대한 가치까지 분양가격에 반영될 수 있기 때문이다.

다만 과거 사례의 가격 상승을 '초기 분양'이라는 이유 하나만으로 설명하기는 어렵다. 동탄·판교·광교 모두 수도권 주택시장 변화의 영향을 받았고, 같은 신도시 안에서도 역세권 여부와 학군, 상권, 단지 규모 등에 따라 가격 차이가 나타났다. 따라서 초기 분양가와 현재 거래가격의 격차를 그대로 미래 가격 상승으로 연결하기에는 한계가 있다.

그럼에도 최근 시장에서는 과거보다 신규 아파트를 공급받는 데 드는 비용 자체가 크게 높아졌다는 점에서 초기 공급단지의 가격이 다시 주목받고 있다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 8월 수도권 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격은 1093만5000원이다. HUG는 매월 수도권을 포함한 지역별 민간아파트 분양가격과 분양세대수를 집계하고 있다.

2024년 8월 수도권 평균 분양가격이 830만7000원이었던 점을 고려하면 2년 사이 약 31.6% 오른 셈이다. 같은 입지에서 새 아파트를 공급받는 데 필요한 가격 자체가 높아진 만큼, 과거 신도시 초기 분양가와 현재 분양가격 사이의 간극도 커질 수밖에 없는 구조다.

건설비 상승도 변수다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 5월 건설공사비지수는 137.67로 전년 동월보다 5.1% 상승했다. 토지비뿐 아니라 자재비와 인건비 등 공사 과정에서 발생하는 비용이 높아지면서 신규 주택의 가격 부담도 커지고 있다.

결국 신도시에서는 '언제 공급됐느냐'가 분양가격을 바라보는 하나의 변수가 될 수 있다. 개발 초기에는 기반시설 부족이라는 불편을 감수해야 하지만 상대적으로 낮은 가격에 주택을 확보할 수 있는 반면, 도시가 완성된 이후에는 생활 편의성이 높아지는 대신 토지·공사비와 주거환경 개선에 따른 가치가 가격에 반영될 가능성이 있기 때문이다.

이런 측면에서 3기 신도시의 신규 공급도 관심을 받고 있다. 3기 신도시는 아직 도시 조성이 진행 중인 만큼 향후 교통망과 생활 인프라가 어느 속도로 갖춰지는지가 주거환경 변화의 핵심 변수다. 국토교통부도 최근 부천대장 현장을 찾아 교통 인프라 등 기반시설 진행 상황을 점검하는 등 공급 속도와 기반시설 확충을 함께 관리하고 있다.

인천계양에서는 올해 12월 첫 입주를 앞두고 민간 주택 공급이 이어질 예정이다. 반도건설은 계양신도시 AC3·AC4블록에 주상복합 '계양신도시 카이브 유보라'를 공급한다. 두 블록을 합쳐 총 1110가구 규모이며 전용면적 84·92·93㎡로 구성된다.

부천대장에서도 신규 공급이 예정돼 있다. LH와 남광토건 컨소시엄은 부천대장 공공주택지구 A-2블록에 '부천대장 하우스토리 디센트'를 공급할 예정이다. 지하 2층~지상 15층, 전용 59·74·84㎡, 총 548가구 규모의 민간참여 공공분양주택이다.

남양주왕숙에서는 A-17블록을 통해 379가구 규모의 민간참여 공공주택 공급이 계획돼 있다. 3기 신도시 가운데 먼저 입주가 시작되는 곳부터 주택 공급이 이어지면서 향후에는 초기 공급단지의 분양가격과 도시가 완성된 이후의 주거가치가 어떻게 달라지는지도 시장의 관심사가 될 전망이다.

다만 전문가들은 신도시 초기 분양이라는 이유만으로 가격 상승 가능성을 단정해서는 안 된다고 지적한다. 같은 신도시라도 교통 접근성이나 상권, 교육환경, 단지 규모 등에 따라 주택가격의 움직임이 달라질 수 있어서다. 결국 초기 분양가격의 수준뿐 아니라 향후 도시의 완성도와 기반시설 확충 속도, 주변 공급량과 수도권 주택시장 흐름 등을 함께 살펴야 한다는 것이다.