[긴급점검] ‘4·1부동산대책’ 두 달 동안 어땠나

4·1 부동산대책이 시행된지 두 달이 흘렀다. 반짝 회복새를 보이기도 했지만 거래가 끊기면서 주택거래 시장이 다시 경색되고 있다.

정부가 부동산시장 활성화를 위해 4·1부동산 대책을 발표한지 두 달이 흘렀다. 대책 발표 초기 저가·급매물 위주로 거래가 비교적 활발히 이뤄졌다. 그러나 한계는 여기까지였다. 거래 가격만 부풀려진 채 추격 매수세는 붙지 않았다. 급기야 주택 거래는 감소세로 돌아서기 시작했다. 설상가상으로 6월 취득세 감면이 끝나면 ‘거래 절벽’ 사태가 도래할 것이라는 우려가 시장을 짓누르고 있는 상태다.

◇ 4·1대책 서민주거안정?···수혜는 강남만

국토교통부가 발표한 4월 주택 매매거래 동향 및 실거래가 자료를 보면 강남 3구는 4월 한 달간 1801건이 거래됐다. 지난해 4월(996건)보다 80.8%나 늘었다.

강남은 거래량과 함께 가격도 크게 올랐다. 강남 대치동 은마아파트(76.79㎡) 실거래가는 4월 7억9250만원에 거래됐다. 한 달 전 7억6425만원보다 2825만원이나 오른 가격이다.

강남구 대치동 은마아파트 실거래가. 자료제공=부동산 써브

5월 상승폭도 만만찮다. 잠실동 주공5단지(119㎡) 아파트 값은 한 달 새 1억5000만원이나 올랐다. 4월 초 매매가는 10억8500만원이지만 5월 초 매매가는 11억9000만원이다.

강남은 아파트 가격이 이미 바닥을 쳤다는 인식과 양도세 감면 혜택에 포함되면서 재건축 단지를 중심으로 호가 상승과 매매가 활발하게 이뤄졌다.

그러나 강북과 지방은 4·1 부동산 대책의 훈풍이 미치지 못했다. 특히 용인은 미분양 상당수가 전용면적 85㎡이상 6억원 초과 중대형아파트여서 4·1대책에서 완전히 소외됐다.

용인시 기흥동 동백동의 평균 매맷값은 올해 3월 1㎡당 289만원이었다. 대책이 발표된 후에는 오히려 1㎡당 287만원으로 떨어졌다. 거래량도 올해 2월(22건)에 비해 절반(10건)으로 떨어졌다.

동백동 평균 아파트 실거래가. 자료제공=부동산 써브

◇전문가, “정부가 추가대책 내놔야...”

부동산 전문가들은 취득세 감면과 4·1 대책이 각각 오는 6월 말, 연말에 종료되면 거래 절벽 현상이 재현될 가능성이 높다고 우려했다. 부동산 거래를 활성화와 시장 안정을 위해서 정부가 추가 대책을 마련해야 한다고 강조했다.

다주택자들이 주택을 매물로 활발히 내놓을 수 있도록 유도해야 추가 수요가 늘어날 수 있다고 강조했다.

김승배 피데스개발 대표이사는 “취득세율을 영구적으로 인하하는 것이나 다주택자 양도세 중과 영구 폐지 등 과감한 양도세 손질이 필요하다”고 말했다.

양도세와 취득세 감면 대책을 규모별, 금액별로 세분화해 다양한 계층이 수혜를 받을 수 있도록 해야 한다는 의견과 DTI와 취득세, 양도세 규제를 더 완화해야 한다는 제언도 나왔다.

반면 일시적인 감소 현상은 나타날 수 있지만 거래 절벽은 나타나지 않을 것이라는 희망적인 관측을 내놓은 전문가들도 있었다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “강남권 재건축을 중심으로 사업 진행 속도가 빨라지는 등 기대감이 남아 있기 때문에 정부 추가 정책이 뒤따라준다면 가을 성수기에는 다시 거래량이 증가할 수 있다”고 말했다.

장재현 부동산뱅크 팀장도 “정부가 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 종합부동산세 조정, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 조정 등 규제 완화책을 남겨 놓고 있어 이를 원만하게 해결한다면 시장에 긍정적인 영향력을 줄 것”이라고 말했다.


<4·1 주요 대책 어떻게 돼가고 있나>

양도세 면제

정부는 4월 16일 부동산 거래 활성화의 핵심인 양도세 면제 면제조건을 85㎡이하 또는 6억원이하 주택으로 확정했다.

애초 양도세 면제 대상은 신축주택이나 미분양주택, 1가구 1주택자의 기존 주택이었지만 후속조치를 통해 지난달 3일 주거용 오피스텔도 포함됐다. 그러나 시장 반응은 냉담했다.

9억원 이하까지 검토됐던 양도세 면제 대상이 6억원 이하로 낮춰지면서 중대형 수요자들은 외면받은 데다 4·1대책 시행 전에도 1가구 1주택자의 기존주택은 2년만 보유하면 면제 혜택을 받았기 때문이다.

주거용 오피스텔도 판단 기준이 신규·미분양의 경우 취득 후 60일 이내 주민등록을 옮기거나 임대사업자 등록을 해야 하고 기존 오피스텔은 소유주가 1가구 1오피스텔이고 해당 오피스텔에 주민등록이 돼 있는 경우로 한정됐다.

사실상 주거용으로 사용하고 있어도 업무용 오피스텔로 임대사업자신고를 한 소유주는 뒤늦게 주거용 오피스텔로 변경한다면 그동안 일정부분 받아온 세제혜택이 사라질 수도 있다.

생애최초 주택구입자 취득세 면제

안전행정부와 국토교통부는 6월 국회에서 지방세특례제한법을 개정해 부모를 부양하는 미혼일 경우 만 20세 이상이면 나이제한 없이 생애최초 주택구입시 올해 말까지 취득세 면제 혜택을 부여할 방침이다.

사회적으로 미혼, 독신이 늘면서 미혼 자녀가 부모를 모시는 경우가 증가함에 따라 부모를 봉양하는 미혼의 취득세 면제 대상을 만 35세 미만으로 제한하는 것은 무리가 있다고 판단한 것이다.

정부는 20세 이상 기혼의 가구주가 형제·자매 등 방계가족과 함께 거주하는 경우에도 생애최초 주택구입시 취득세 면제 혜택을 주기로 했다.

현재는 배우자 또는 배우자를 포함한 직계존속(부모)·직계비속(자녀), 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 본인·배우자의 부모 또는 직계 비속을 세대원으로 둔 경우에만 취득세 면제 혜택을 준다.

정부는 늦어도 이달 말부터 시행할 방침이며 4·1부동산 대책이 발표된 이후 주택 취득자부터 소급적용할 예정이다.

수직증축 리모델링

정부가 그동안 안전성을 이유로 강력하게 반대해왔던 수직증축을 허용했다. 업계에서는 노후화된 공동주택 리모델링 사업 활성화에 기대감이 크다.

분당과 일산 등 최근 이렇다 할 호재가 없어 침체기를 겪었던 1기 신도시들은 수직증축을 통해 주거환경이 크게 개선되고 하락했던 주택가격도 회복될 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

정부가 수직증축을 허용 하기는했지만 리모델링 사업 성공을 낙관할 수 없다는 견해도 적지 않다. 우선 리모델링에 대한 세부 기준 조차 확정되지 않은데다 신도시마다 단지별 조건이 모두 달라 사업성을 판단하기 힘든 상황이다.

수직증축을 통해 일반 분양을 한다고 해도 주민 분담금이 1억원을 웃돌 것으로 추산되는데다 작은 평형을 원하는 최근 수요자들의 요구와는 상관없이 전용 면적이 커지는 점 등 넘어야 할 산이 적지 않다.

성동규 기자 sdk@