진짜 황금알 상권은 어디···역세권 VS. 항아리상권

최근 대표적인 수익형 상품인 ‘상가’가 투자의 대안으로 인기가 높다. 수익형 상품을 주도했던 오피스텔, 분양형 호텔 등이 공급과잉으로 몸살을 앓고 있기 때문이다.

희소성이 높아진 신도시나 택지지구 등 상가가 주목을 받으면서 이들 신흥상권에 관심도 높아지고 있다.

통상적으로 신도시나 택지지구 상권은 역을 중심으로 한 역세권과 아파트 단지를 배후로 항아리 상권으로 나뉜다.

상가 업계에서는 통상적으로 역세권은 주로 전문식당이나 프랜차이즈 업종들이 강세를 항아리 상권은 학원이나 병·의원 등이 강세를 보인다고 전했다.

먼저 역세권 상가는 전철 지하철역과 근접해 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 고수익·고비용 상품이라면 항아리상권 상가는 한정된 지역에서 비교적 안정적 수요를 기대할 수 있는데 특정 지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 장점이 있다.

이러한 자리에 위치한 상가나 상업시설은 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해 볼 수 있다. 일반적인 항아리상권은 역세권이 아닌 경우가 많으며, 다른 지역으로 나가기는 불편하지만 내부에 기업체관공서아파트학교 등이 존재해 소비 수요가 공급을 초과하는 형태를 띠는 것이 특징이다.

역세권과 항아리상권 같은 여건이 상가투자에서 우선적으로 강조되는 것도 이들이 상가가치의 입지적 매력도를 결정짓는 주요소이기 때문이다.

상가 전문가들은 역세권이나 항아리상권 상가 모두 각각의 장단점을 가진 만큼 이를 잘 따져 투자해야 한다고 조언한다.

선호도가 높은 역세권에서도 상가 입지나 주변시설, 업종 등 상권 분석은 필수다. 같은 역세권이라도 집객력이 높은 코너에 입지하거나 역과 직접 연결돼 충분한 유동 인구를 확보할 수 있는 '+α'를 갖춘 상가를 찾아야 한다.

또 역세권 상가는 일반적으로 교통이 편리하고 유동인구가 많다는 장점이 있지만 수도권 내에서만 전철·지하철역 수가 400개가 넘는만큼 해당 역의 활성화 정도와 미래 가치를 잘 체크해봐야 한다. 최근 신설역이 늘어나면서 역세권 상가들간에도 차별화 현상이 나타나고 있기 때문이다.

반면 항아리상권에서 공급되는 상가라면 해당 입지에 자리잡은 주거세대와 오피스텔 인구가 소비의 대부분을 차지하게 되므로 입주율과 주거선호도에 면밀한 관심을 가지는게 바람직하며 이들의 동선도 미리 확인해야 함은 물론이다. 외부에서 유입되는 수요가 없는 만큼 배후수요 집객에 사활을 걸어야 하기 때문이다.

특히 상권 내 또는 주변지역에 백화점이나 대형마트 등이 들어서는지 확인하는 것은 필수다. 부동산시장의 대표적 호재인 역 개통이나 도로 확충 등 교통 편의성 증대도 항아리 상권 상가에서는 악재로 작용한다. 수요 유출이 쉬워지면서 집객력이 크게 떨어지기 때문이다.

부동산센터 장경철 이사는 "인구는 큰 변화가 없는데 역만 늘어나면서 유동인구를 기조로 삼는 역세권 상권의 가치가 점점 떨어지고 있는게 현실"이며 "지하철 승하차 인원 자료를 통해 역세권 활성화 정도를 파악하는 게 역세권 투자의 첫 걸음이며 항아리 상권의 경우 신도시와 택지지구에 형성되는 경우가 많아 업종 선점이 중요한 만큼 발빠른 투자가 중요하다“고 말했다.

김성배 기자 ksb@