[文대통령 취임 100일]부동산 투기와의 전쟁은 이제 시작

한달 보름만에 두번의 대책 절반 성공 평가

투기 잡겠다...벌써부터 추가 대책 예고

노무현 시즌2는 없다...보유세 등 칼 갈아

문재인 대통령. 사진=청와대 제공

문재인 정부는 출범 후 100일간 부동산 대책을 두 차례나 발표하며 ‘부동산 투기와의 전쟁’ 의지를 분명히 드러냈다. 대통령 취임 직후 첫 부동산 대책인 6.19부동산대책이 발표된 후 한 달 보름여 만에 두 번째 부동산 대책인 8.2부동산대책까지 발표하면서 투기와의 전쟁을 선포했다. 하지만 문재인 정부의 부동산 규제대책은 '플랜B'가 남아 있다는 게 대체적인 분석이다. 주택시장이 국지과열이 이어질 경우 조만간 보유세 인상을 비롯해 분양가상한제 등 고강도 추가대책이 내놓을 것으로 전망된다.

17일 부동산업계에 따르면 6.19대책은 새 정부의 첫 부동산 대책으로 주목을 받았지만 발표되고 한 달이 지나도 시장에 영향을 미치지 못했다는 지적을 받았다. 과열 진원지로 꼽힌 서울의 아파트 가격 상승폭을 잠시 누그러뜨리는 효과에 그치면서 약발이 다했다는 것이었다. 시행 시기가 길지는 않았지만 결론으로만 보면 사실상 실패로 끝난 셈이다. 실제로 6.19대책 발표 이후 한 달 동안 서울지역 아파트의 매매가격 누적 상승률은 1.26%로 대책 영향력의 미미함을 드러났다. 특히 7월은 여름 휴가철로 전통적인 비수기라는 점을 고려하면 이 같은 가격 상승 추세는 매우 이례적인 상황이었다.

이처럼 6.19대책 발표에도 서울 중심의 매매가격 상승이 다시 점화되면서 정부는 예상보다 강한 추가 대책을 발표했다. 보유세 인상 외엔 동원할 수 있는 카드를 총동원했다는 평가다. 8.2대책을 통해 투기과열지구가 6년 만에, 투기지역이 5년 만에 재등장했다. 서울을 비롯한 수도권 아파트값 급등 원인이 투기세력에 있다고 진단한 정부는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로, 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정했다. 이들 지역에서는 재건축 조합원의 지위양도가 전면 금지가 되고 도정법 개정 후 사업시행인가가 나는 재개발 조합 분양권은 관리 처분부터 소유권이전등기 시까지 전매가 제한된다. 또 LTV, DTI 40%가 적용되고 주택담보대출이 1건 이상인 세대는 30%가 적용되며 투기지역에는 세대 당 1건의 대출만 허용이 된다.

초강력 대책 발표 후 효력은 바로 나타났다. 8.2대책 발표 이후 2주 연속 서울 아파트값 상승세는 급격히 둔화됐다. 투기과열지구와 투기지역 지정 등 전 방위 고강도 규제에 서울 아파트 시장이 진정국면에 접어들면서 단기적으로는 8.2대책의 효과가 나타나고 있다는 평가다. 특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 냉각된 모습을 보였다. 지난 1월 13일 이후 7개월 만에 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.25% 하락했다. 재건축을 제외한 일반 아파트 매매가격은 7월 마지막 주에 1% 가까이 치솟았지만, 대책 직후인 8월 첫째 주(0.74%)부터 상승폭이 줄어들면서 이번 주에는 결국 하락세를 보이기도 했다.

하지만 정부는 고강도 추가대책을 예고하고 있다. 최근 김현철 청와대 경제보좌관도 한 매체와의 인터뷰에서 "(8.2대책이)안 먹히는 경우 또 때릴 수 있는 다음 단계의 '플랜B'도 준비하자고 했다"며 추가 대책 가능성을 공식 언급했다. 특히 노무현 정부때 실수를 반복하지 않기 위해 이번엔 제대로된 정공법으로 시장을 틀어막겠다는 전략이다. 추가로 나올 것으로 거론되는 규제는 ▲투기과열지구 지정 확대 및 규제 강화 ▲부동산 보유세 인상 ▲분양가 상한제 ▲전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등이 있다.

특히 재산세와 종합부동산세를 포함한 보유세 인상은 부동산시장에서 즉각적인 효과를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 종합부동산세가 시행됐던 지난 2005~2007년과 지금의 연평균 경제성장률은 각각 5.5%와 2.8%(추정치)로 두 배 가량 격차가 있다. 결국 같은 규제에도 시장 위축이 더 빨리 나타날 수 있다는 것. 투기지역 지정 확대도 예상된다. 노무현정부시절 투기지역은 전국의 30%였다. 이에 따라 대책에서 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되지 않은 경기도 안양, 의왕, 구리, 부천, 군포 등도 추가로 조정대상지역 등에 지정될 가능성이 높다. 한차례 아파트 청약에서 높은 청약경쟁률을 기록하면 곧바로 지정될 것으로 예측된다.

전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입도 수위문제만 있을 뿐 도입은 역시 시간문제로 꼽힌다. 김현미 국토부 장관은 야당 의원시절 이 제도 도입을 강력하게 주장했던 바 있다. 이에 따라 계약갱신 청구권을 도입하지 않는 대신 주택임대차 기간을 3년으로 연장하거나 가격 인상 상한선을 연 5%선으로 조정하는 선에서 도입될 것이란 분석이 높다. 이밖에 금융당국은 현행 주택담보대출 요건인 총부채상환비율(DTI)을 폐지하고 대신 총부채원리금상환비율(DSR)도입하는 방안도 검토하고 있다. 이렇게 되면 소액의 '종잣돈'으로 대출을 일으켜 '갭투자'를 하는 행위는 사실상 원천봉쇄될 전망이다.