[9.13부동산대책]다주택자 종부세 폭탄···규제지역 대출 막았다

고가 주택 실거주 목적만 대출 허용

임대업자대출 LTV 40% 신규 적용

1주택자 소득 1억원 한도 공적 전세보증

서울 아파트 밀집지역 전경. 사진=이수길 기자 [e-mail]

이제 집이 있는 사람들은 규제 지역 내에서 집을 또 살때 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 이사 등을 이유로 일시적인 2주택자가 되는 경우에도 양도세 비과세 기준이 종전 3년 내에서 2년 내 처분으로 강화된다.

정부는 13일 오후 서울청사 브리핑실에서 이같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.

이번 대책에는 ▲고가주택 세율 인상 ▲3주택자이상자·조정대상지역 2주택자 추과과세 ▲세부담 상한 상향 ▲2주택이상세대 규제지역 내 주택구입 주담대 금지, 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 ▲임대사업자 혜택 축소 ▲종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 등의 투기 수요 규제를 골자로 한다.

이와 함께 ▲수도권 공공택지 30곳 개발 ▲도심 내 규제 완화 ▲미분양 관리지역 지정기준 완화 등 공급책도 담겼다.

정부는 전국 주택가격은 안정세가 지속됐으나 7월부터 서울 주택가격의 상승폭이 확대됐다고 진단했다. 특히 최근 갭투자 비중이 크게 증가하는 등 주택 시장에 투기 수요가 가세하면서 실수요자들의 내집 마련 불안감으로 추격 매수 심리가 확산됐다고 판단했다.

이에 따라 투기 세력을 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 3주택 이상 소유자와 조정대상지역 내 2주택 보유자들에 대해 추과 과세를 하기로 했다. 앞으로 3주택 이상자와 조정대상지역 내 2주택자들은 기존 보다 세율이 0.1~1.2%포인트 늘어난다. 과세기준 일은 6월 1일이다. 또한 이제부터 3주택자와 조정대상지역 내 2주택자는 세부담 상한이 150%에서 300%로 확대된다.

고가 1주택자들에 대한 과표 기준도 기존에는 6억원 이상(시가 약 23억원)에 대해서만 0.5%의 세율을 부과 했지만 3~6억원 구간(시가 약 18억원)을 신설해 이에 해당할 경우 세율을 0.2~0.7%포인트 인상하기로 했다.

대출 규제도 대폭 강화됐다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출(LTV)가 금지된다.

1주택세대 역시 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 단 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 결혼 등 불가피한 경우로 판단되는 경우 예외로 허용해준다. 예외허용 조건은 기존주택을 최장 2년이내 처분할 경우다.

또 규제 지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입할 땐 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 단 무주택자가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우나 역시 기존주택을 최장 2년 내 처분한다는 조건부에 한해서는 예외적으로 허용해준다. 그러나 만약 기존 주택을 2년 내 처분하기로 해놓고 하지 않으면 주택 관련 대출을 3년간 제한한다.

이외, 생활안정자금 주택담보대출과 관련해서 2주택이상 세대는 10%포인트 강화된 LTV·DTI를 적용하기로 했다. 1주택 세대는 현행과 동일한 비율이 적용된다. 생활안정자금을 주택구입 목적등으로 이용하지 못하도록 하기 위해서다.

정부는 또한 생활안정자금을 대출 받을 때 대출기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결하고, 이 세대들의 주택보유 여부를 주기적으로 확인해 주택을 구입한 걸로 확인될 경우 대출을 즉각 회수하고 주택관련 신규대출을 3년간 제한하기로 한다는 방침이다.

전세자금보증고 대출에 관해선 2주택이상자(부부합산) 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지된다.

1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 제공하고 보증자리론 소득기준을 초과하는 경우 보증요율을 상향한다. 보금자리론 소득기준은 기본 7000만원, 맞벌이신혼부부 8500만원, 1자녀 세대 8000만원, 2자녀 세대 9000만원, 3자녀 세대 1억원이다. 다만 무주택자들은 소득과 상관없이 공적보증이 가능하다.

정부는 전세대출 건에 대해서도 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고 2주택 이상 보유 시 공적 전세보증 연장을 제한하기로 했다.

1주택자들을 위한 특례도 실수요자를 중심으로 개편된다.

정부는 고가(실거래 9억원 초과) 1주택자들에 대해 거주기간 요건에 관계 없이 보유기간에 따라최대 80% 장기보유특별공제를 적용해 왔지만, 이제부터 2년 이상 실거주 한 경우에만 이를 적용하기로 했다. 이는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되며 단 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간을 설정하기로 했다.

아울러 조정대상지역 내의 일시적 2주택자들에 대한 중복보유 허용기간도 3년 이내 처분에서, 2년 이내 처분으로 단축된다. 앞으로 일시적 2주택자들은 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택을 양도해야만 양도세가 부과되지 않는다. 이는 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

조세 제도와 관련해선 부동산 등 자산에 대한 과세를 지속 강화한다는 방침이다. 당초 정부는 공정시장가액비율을 현행 80%에서 연 5%포인트씩 2020년까지 90%까지 인상한다는 계획이었지만, 2022년까지 100%로 인상하기로 했다. 공시가격의 점진적 현실화와 형평성 개선을 위해서다.

앞서 예고됐던 임대사업자들에 대한 과도한 세제혜택도 대폭 축소됐다.

이제 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 양도세가 중과된다. 2주택자들은 일반세율에 10%포인트 중과, 3주택자들은 20%포인트 중과다. 단 대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용하며 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 이같이 부과하기로 했다.

이전까지는 조정대상지역 대주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)을 양도하면 양도세 중과에서 제외됐었다.

더불어 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대사업자 등록을 해도 종부세가 합산 과세된다. 이전에는 8년 장기 임대등록을 한 주택에 대해서는 종부세가 부과되지 않았다.

또한 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준도 신설됐다. 현재까진 등록 임대주택에 대해 양도세를 최대 100% 면제(10년 이상 임대)해주고 장기보유특별공제 50%(8년 이상~10년 미만 임대)·70%(10년 이상 임대)의 혜택을 줬었다. 그러나 이번에 등록임대주택 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준을 신설해 임대개시시 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 이를 적용하기로 했다.

주택임대사업자에 대한 대출 규제도 강화된다. 정부는 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%를 도입하고 특히 해당 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지한다.

이와 함께 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대한 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대도 금지된다.

정부는 임대차·매매 시장 관리를 위해 실거래 신고기간도 계약후 60일에서 30일로 단축하고 부동산 거래 계약 무효, 취소, 또는 해제 시 신고의무를 부여하는 등 제도를 개선하기로 했다. 거래계약을 허위로 신고하면 부동산 거래신고법상 최고 수준이 3000만원 이하의 과태료가 부과된다.

또한 투기지역·투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장·단기 민간임대 매입자금 융자도 중단하고 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반 시 과태료를 높힌다는 방침이다.

이밖에도 공급 정책으로는 수도권 내 교통 여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳을 개발해 30만호를 공급하기로 했다. 특히 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화를 통해 적정 이익을 환수한다는 계획이다.

세간의 지방 부동산 시장 침체 우려와 관련해선 미분양관리지역 지정기준 완화 정책을 내놨다. 미분양관리 지역 기준을 최근 3개월간 미분양 1000세대 이상에서 500세대 이상을 낮추는 식이다.

아울러 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환 보증 위축지역 특례(특례보증)’을 도입하고 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정 면제(6개월) 등을 시행한다는 방침이다.

그러면서 미분양관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 분양보증 발급 예비심사제도를 강화하고 LH공공택지 공급시기 조절, 일반 공공분양주택의 착공 예정물량 사업시기 조정 등을 해나가기로 했다.