종부세 주택수 계산때 공동소유는 각 1채, 다가구주택은 1채

1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화···1주택 된 날부터 2년 보유해야 적용

성남시 은행주공아파트 사진=연합뉴스 제공

올해부터 다주택자에 대한 종합부동산세율이 최고 3.2%로 뛰는 가운데 정부가 종부세율 적용을 위해 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 1채로, 공동소유주택은 각자 1채씩 소유한 것으로 보기로 했다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 강화돼 2021년 이후 양도분부터 비과세혜택을 받으려면 1주택만 보유한 기간이 2년 이상이 돼야 하며, 장기임대주택사업자는 본인이 2년 이상 거주한 주택을 처음 양도하는 경우에만 혜택을 받을 수 있다.

7일 기획재정부가 입법예고한 종부세법 시행령 등 2018년 세법개정 후속 시행령 개정안에는 종부세율 적용을 위한 주택수 계산방법이 이같이 명시됐다. 개정안은 차관회의, 국무회의를 거쳐 2월 중 시행된다.

정부는 종부세법 개정에 따라 올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 참여정부 수준보다 높은 최고 3.2%의 세율을 적용한다.

후속 시행령 개정안에 따르면 공동소유주택의 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

다만, 상속을 통해 공동소유한 주택은 6월 1일 기준 지분율이 20% 이하이면서 지분 상당 공시가격이 3억원 이하면 주택 수 계산에서 제외한다.

1세대 1주택 공제(9억원) 여부 판단 시에는 공동소유주택은 종전처럼 주택 수에 포함한다.

다가구주택은 분할등기가 되지 않아 하나의 주택으로 본다. 합산배제 임대주택, 합산배제 사원용 주택 등은 주택 수에서 제외한다. 다세대주택은 구분등기한 각각의 주택을 1주택으로 계산한다.

주택 및 토지에 대한 공정시장가액비율은 현행 80%에서 올해 85%, 내년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 상향조정된다.

1가구 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건은 강화된다.

2021년 이후 1가구 1주택을 양도하는 경우, 양도세 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년이 지나야 한다.

현행 법령 기준으로는 1가구가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있기만 하면, 보유 기간이 취득일부터 2년 이상 지난 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

장기주택 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 봐서 양도세 비과세 혜택을 주던 것도, 그동안 횟수에 제한이 없었지만, 개정안이 시행일 이후 취득분부터는 처음 1차례만 허용된다.

등록 임대주택에 대한 세제 혜택은 축소된다.

1가구가 1주택 이상 보유한 상태에서 지난해 9월 13일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 재산세가 감면돼도 종부세는 감면에서 배제한다.

지금은 재산세가 감면되는 주택·토지의 경우 재산세 감면율만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종부세를 감면한다.

장기임대주택에 대한 종부세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주 주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세액 감면 등 특례를 받으려면 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하여야 한다.