봄 분양 성수기 초역세권 수익형 부동산 전망은

봄의 향기가 만연한 분양 성수기에 수익형 부동산 시장도 덩달아 활기띠게 될지 주목된다.

17일 관련업계에 따르면 여전히 시중 은행 금리에 비해 임대 수익률이 높은 편인 데다 주택 시장을 겨냥한 규제에 자유롭다보니 수익형 부동산 시장에 대한 투자자들의 기대감이 지속될지 관심이 모이고 있다.

이처럼 수익형 부동산에 대한 관심이 늘고 있는 가운데 특히 초역세권 상품들이 눈길을 끈다.

그러나 전문가들은 최근 새로운 역세권이 신설되면서 유동 및 승·하차인구가 적어 상권 형성이 어려운 이른바 ‘무늬만 역세권’인 경우도 있어 주의해야 한다고 조언하고 있다.

게다가 역과의 거리가 있음에도 불구하고 역세권 상품으로 마케팅하는 이른바 ‘비 역세권’ 현장도 적지 않아 주의가 요구된다. 초역세권은 역세권 중에서도 직접 역과 연결되거나 상당히 밀접한 거리에 있는 현장을 의미하는데, 역출입구에서 통상 반경 100m, 넓게는 200~300m, 도보로는 3분 이내의 거리에 있음을 뜻한다.

역에 가까울수록 비역세권 수익형 상품들에 비해 많은 유동인구를 흡수할 수 있어 안정적이며 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상권 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다. 

여기에 규모가 크고 브랜드 수익형 상품라면 입주민을 고정으로 확보한데다 추가로 외부 소비층도 흡수할 수 있어 수요층는 더 늘어나게 된다. 

또한 안정적인 배후수요는 상가의 공실 위험도 최소화할 수 있고 높은 임대료 형성에도 유리하며 향후 상권이 활성화될 경우 프리미엄에 따른 자산가치 상승 가능성도 큰 편이다.

상가 분양시장에서 초역세권 상가는 높은 인기를 끌었다. 실제 지난해 11월, 서울 강동구 고덕지구에서 분양한 ‘고덕역 대명벨리온’ 상업시설은 총 84실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 데 이어, 본 계약 시작 단 하루 만에 전 상가 모두 두 계약이 마감됐다.

이 상가는 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한데다 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장사업 진행으로 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이다.오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 주거용 수익형도 마찬가지다.

오피스텔 밀집지역으로 꼽히는 선릉역, 당산역, 정자역 인근 오피스텔 분석 결과에 따르면 도보 1~2분 이내에 있는 초역세권 오피스텔 단지와 도보 5~10분 이내 역세권에 자리잡은 오피스텔의 월 임대료는 최소 10만원 이상의 차이를 보이고 있다. 상권이 발달되어 젊은 유동인구가 많은 건대입구역, 천호역, 구로역등의 지하철역 주변 오피스텔들도 마찬가지다.

부동산 업계 자료에 따르면 도보 1~2분 이내의 초역세권에 위치한 전용 31㎡ 정도 규모의 오피스텔이 평균적으로 보증금 1000만원에 월세 70~80만원 정도의 시세를 형성하고 있는 반면 도보 5~10분 이내의 오피스텔들은 보증금 1000만원에 월세 60만원 수준으로 10만원 이상의 낮은 가격대를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

같은 역세권이라도 입주민의 체감 편의성이 도보 1~3분 이내와 도보 5분 이내가 다르고, 걸어서 10~15분 이상 소요되는 단지일 경우는 그 차이가 상당하다 보니, 입주민들이 임대료를 좀더 내더라도 보다 더 가까운 뛰어난 교통입지를 갖춘 곳을 찾는다는 얘기다.

다만, 초역세권 상가나 오피스텔 등에 투자할 경우 임대수요가 풍부해 공실 위험은 적은 반면 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다는 점은 염두해야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 교통입지는 상품 가치를 가늠하는 바로미터로 꼽히는데 특히 초역세권에 공급되는 수익형 상품은 공실 위험이 적으면서 희소성이 높아 환금성이 높은 편이라 투자자들이 몰리는 대박 상품으로 언제나 성황을 보인다”며 “진정한 초역세권의 의미를 알아야만 역세권 수익형 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있을 것“이라고 말했다.

서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 1분거리 초역세권 유일한 신축 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 3면이 대로변 및 인도에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성, 개방성이 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다.

서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모다. 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 대방역, 샛강역, 장승배기역이 이용 가능한 편리한 교통환경과 올림픽 대로를 통해 경부고속도로와 강남을 10분이면 닿을 수 있어, 전국 어디든 빠르게 이동이 가능하다. 2020년 8월 준공예정이다.

서울시 강서구 등촌동 685번지 일대에 경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다.

경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원(4층 복층형 제외)대로 책정이 됐다. 

인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정이다.