[2019 세법개정]임대사업자·고가주택 ‘핀셋 과세’···소형임대 세액감면 75→50%

정부가 주택 여러 채를 소유한 임대사업자와 고가 상가주택 보유자 등을 겨냥한 '핀셋 과세' 방안을 내놨다.

소형주택 임대사업자에 대한 임대소득 세액감면 혜택은 최대 75%에서 50%로 낮추고 9억원 이상 상가주택은 과세특례 적용 기준을 바꿔 양도소득세 부담을 크게 늘렸다.

수도권 도시지역에 넓은 마당을 낀 단독주택을 보유하고 있다면 토지에 대한 양도소득세가 늘어날 것으로 보인다.

정부는 25일 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 2019년 세법개정안을 공개했다.

먼저 눈에 띄는 것은 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면율 축소다.

지금까지 임대사업자가 전용면적 85㎡, 6억원 이하 소형주택을 빌려주고 올리는 소득에 대해서는 4년 이상 임대 시 30%, 8년 이상 75%의 소득세·법인세 세액감면 혜택을 제공해왔다.

이를 2021년부터는 4년 이상 임대 시 20%, 8년 이상 임대 시 50%로 낮출 계획이다.

감면율 축소 효과를 계산하면 자가에 거주하면서 집 한 채는 월세 100만원, 또 다른 한 채는 10억원에 전세를 주고 있는 3주택 소유자의 경우 현재 8년 이상 임대 시 결정세액이 현재 15만2000원이지만, 개정 후에는 30만3000원으로 늘어난다.

자가에 거주하면서 또 다른 주택은 보증금 5억원, 월세 100만원에 8년 이상 임대로 주고 있는 2주택자의 경우 현행 결정세액은 2만8000원, 개정 후에는 5만6000원으로 추산된다.

정부는 2017년 12월 임대사업자 양성화를 목표로 활성화 방안을 내놨다가 지난해부터 각종 세제 혜택을 급격히 축소해왔다.

이번 소형주택 임대소득 세액감면 축소 역시 이와 흐름을 같이한다.

9억원 이상 상가주택 거래 시 양도소득 과세특례도 줄어든다.

현재는 하나의 건물에 주택과 상가가 복합된 겸용주택의 경우 주택 연면적이 더 넓으면 건물 전부를 주택으로 본다.

주택으로 간주하면 1세대 1주택 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제 적용대상이 돼 절세효과를 톡톡히 누릴 수 있었다.

하지만 2022년부터는 실거래가 9억원을 초과하는 겸용주택의 주택과 상가 면적을 분리해 양도소득 금액을 계산한다.

겸용주택의 양도차익이 클수록 세 부담도 크게 벌어질 전망이다.

주택 면적이 85.7㎡, 상가 면적이 77.1㎡인 주택을 10년 이상 보유했다가 38억원에 매각해 30억7300만원의 차익을 냈다고 가정할 때 현재는 양도소득세가 1억6100만원이지만, 개정안 적용 뒤에는 4억300만원으로 뛴다.

넓은 부지를 낀 수도권 주택의 양도소득 과세 혜택도 옥죈다.

현재는 주택 부수 토지에 대해 도시지역은 정착면적의 5배, 비도시 지역은 10배까지 1세대 1주택 비과세 특례를 적용했다.

이를 세분화해 수도권 도시지역은 주택 면적의 3배에 해당하는 토지까지만 비과세 혜택을 주기로 했다.