[문답] 정부 “분상제, 고분양가→집값 상승→분양가 상승 악순환 끊어”

재건축값 분양가 널뛰기 잡아 기존주택 안정세 기대

투기세력 막고자 전매 기한 변경 등 보완책 병행

“공급 위축 우려 과잉”···전셋값 급등 가능성 낮아”

‘최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안’ 관계부처 공동발표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

정부는 민간택지분양가 상한제가 시행되면 고분양가로 기존 주택가격이 상승하고 이에 따라 또 다시 분양가가 상승하는 악순환에 고리를 끊을 수 있을 것으로 분석했다.

특히 분양가 인하가 집값 안정화에 기여하면서 무주택 실수요자들의 내집 마련 기회도 확대될 것으로 전망했다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 1일 오후 3시 서울 정부청사 본관에서 ‘최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안’ 공동브리핑을 갖고 이 같이 밝혔다.

정부는 “과거 상한제 시행시기(‘07~’14년)에도 분양가 안정으로 서울 집값은 안정세를 보였고 분양가 규제가 자율화된 ’15년 이후 시장이 과열됐다”고 설명했다.

실제 상한제 시행시기에는 전체 주택은 1.13%, 아파트는 0.37% 상승하는데 그쳤으나 상한제 미적용시기(’15~’18년)에는 전체 주택은 4.15%, 아파트는 5.67% 급등한 것으로 조사됐다.

정부는 분양가 상한제가 특히 ‘재건축 단지의 과도한 일반분양가 책정 방지→재건축 상승세 둔화→신축 등 기존아파트 안정 유도’라는 선순환 효과를 발휘할 것으로 내다봤다.

또 분양가 안정으로 전반적인 집값이 안정세로 돌입해 내 집 마련 부담도 완화하는 효과를 기대할 수 있을 것이라고 덧붙였다.

정부는 이와 함께 시세차익을 노리는 투기수요를 차단할 수 있도록 전매제한 기간을 현행 3~4년에서 5~10년으로 강화하고, 거주의무기간(5년 이내) 등의 보완책도 병행할 계획이다.

만약 전매제한기간 내에 매각하는 경우는 공공(LH)이 시세차익을 환수하고 매입주택은 임대주택으로 활용해 분양수익을 사회적으로 공유하는 방안도 추진하기로 했다.

공급 위축과 관련한 시장 우려에 대해서는 분양가 상한제가 과열이 우려되는 지역에 선별적으로 시행될 예정이기 때문에 크지 않을 것으로 전망했다.

정부는 “일부에서는 정비사업 위축 우려를 제기하고 있으나, 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다”며 “관리처분 기인가 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화 되는 효과를 볼 것”이라고 말했다.

또 “서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 ‘수도권 30만호 공급계획’ 등을 통해 중장기 주택공급 확대도 병행 추진해 보완하기로 했다”고 전했다.

서울 도심 유휴지 개발 사업은 약 4만가구와 도시규제 개선(역세권개발, 용적률 상향)사업으로 약 5만가구를 공급하는 것이다. 수도권 권역별 공급계획은 남양주왕숙, 하남교산 등 동북부 8만9000가구, 과천 등 동남부 6만8000가구, 부천대장 등 서남부 9만4000가구,고양창릉 등 서북부 6만8000가구를 공급하는 사업이다.

전셋값 상승 우려에 대해서도 “제한적인 움직임에 그칠 것”이라고 전망했다.

정부는 “상한제를 동 단위로 핀셋 방식으로 지정할 계획이므로, 상한제 청약 대기에 따른 전세가격 상승 가능성은 제한적”이라며 “또 아파트 입주물량이 많고 등록 임대주택(임대료 상승 및 임대기간 제한)도 비율도 높아 전반적인 전세시장 불안 가능성은 낮다”고 말했다.

또 민간택지 분양가상한제 시행 시기에 대해서는 “규제심사, 법제처 심사, 국무회의 등을 차질 없이 거쳐 10월말까지 시행령 개정을 조속히 마무리하고, 개정 직후 즉시 관계부처 협의에 착수해 언제라도 지정할 수 있도록 미리 준비할 것”이라고 밝혔다.

이날 국토부 등 관계부처는 시장교란 행위에 대한 단호한 대처와 대출 규제 보완, 고가 1주택자 전세대출 규제 방침 등에 대해서도 언급했다.

정부는 “최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 차입금 비중이 높은 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획”이라고 전했다.

이를 위해 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 내년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대해 국지적인 시장 과열과 불법해위 발생 시 신속한 조사를 추진할 계획이다.

또 내년 2월부터는 국토부·감정원 합동 ‘실거래상설조사팀’을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.

정부는 “자금조달계획서와 실거래 신고서 등에서 추출한 결과, 차입금이 과다한 경우 등 자금 출처가 의심되는 사례에 대해 관계기관(국토부, 금융위·금감원, 행안부)이 함께 자금 출처, 편법 증여, 금융규제 이행 여부 등을 확인·점검할 계획”이라고 밝혔다.

다음은 이번 합동 브리핑 Q&A 전문이다.

Q:이번 관계기관 합동조사의 조사대상은?

A:최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높은 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

Q:상시조사체계 운영으로 달라지는 점은?

A:그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 2020년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대해 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다. 특히 부동산거래신고법 개정(8.2)으로 2020.2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 실거래상설조사팀을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.

Q:이상거래 점검은 어떻게 이루어지는지?


A:자금조달계획서와 실거래 신고서 등에서 추출한 결과, 차입금이 과다한 경우 등 자금 출처가 의심되는 사례에 대해 관계기관(국토부, 금융위·금감원, 행안부)이 함께 자금 출처, 편법 증여, 금융규제 이행 여부 등을 확인·점검할 계획이다.

Q:분양가상한제의 시장 안정 효과는?

A:고분양가 책정은 기존 집값의 상승을 촉발하고, 이는 다시 분양가상승으로 이어지므로 악순환의 고리를 차단할 필요가 있다. 과거 상한제 시행시기(2007~2014)에도 분양가 안정으로 서울 집값은 안정세를 보였고, 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다.

특히 ‘재건축 단지의 과도한 일반분양가 책정 방지 ⇒ 재건축 상승세 둔화 ⇒ 신축 등 기존아파트 안정 유도’라는 선순환이 가능해진다.

재건축은 가격상승 선도, 신축은 ‘갭메우기’로 후속 상승 경향 커, 재건축 안정 시 신축만 상승은 한계가 있다.

Q:분양가상한제가 무주택 실수요자에게 도움이 되는지?

A:분양가인하로 무주택 실수요자에게 내집 마련기회가 확대되고, 분양가안정은 전반적인 집값 안정으로 이어져 전체 실수요자의 내 집 마련 부담도 완화되는 효과가 있을 것으로 본다.

또한, 시세차익을 노리는 투기수요를 차단할 수 있도록 전매제한 기간을 강화(현행 3~4년 → 5~10년)하고, 거주의무(5년이내) 등 보완책도 병행하겠다.

전매제한기간 내에 매각하는 경우는 공공(LH)이 시세차익을 환수하고 매입주택은 임대주택으로 활용해 분양수익을 사회적으로 공유하겠다.

Q:주택공급 위축 우려가 있는 것은 아닌지?

A:과거(2007년) 분양가상한제는 전면적으로 시행된 반면, 이번에는 과열이 우려되는 지역에 선별적으로 시행될 예정이다. 일부에서는 정비사업 위축 우려를 제기하고 있으나, 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다.

특히, 관리처분 旣인가 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화 되는 효과가 있다.

현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13.1만세대)에 달하는 상황이다.

초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다.

서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 ‘수도권 30만호 공급계획’ 등을 통해 중장기 주택공급 확대도 병행 추진해 보완하겠다.

Q:전세가격 상승 우려가 있는 것은 아닌지?

A:상한제를 동 단위로 핀셋 방식으로 지정할 계획이므로, 상한제 청약 대기에 따른 전세가격 상승 가능성은 제한적이다. 또한 아파트 입주물량이 많고 등록 임대주택(임대료 상승 및 임대기간 제한)도 비율도 높아 전반적인 전세시장 불안 가능성은 낮다.

참고로 금년 하반기 서울에 2만3000가구가 입주 예정이다. 최근 5년 평균은 1만9000가구다.


Q:분양가 상한제 적용지역은 언제 지정하게 되는지?

A:규제심사, 법제처 심사, 국무회의 등을 차질 없이 거쳐 10월말까지 시행령 개정을 조속히 마무리하고, 개정 직후 즉시 관계부처 협의에 착수해 언제라도 지정할 수 있도록 미리 준비할 것이다.