12·16 부동산 대책, “일시적 안정될 것···장기적 공급책 따라야”

다주택자 양도세 중과 배제···내년 6월까지 매물 돌 것

공급 대책 없는 일시적 숨통 틔우기···집값↑‘도돌이표’

대출규제 강화, 서민 자산확대 원천 차단 우려 여전해

청약 재당첨 제한 기간 확대···무주택자 기회 늘릴 것

은성수(왼쪽부터) 금융위원회 위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부 장관, 김현준 국세청장이 16일 오후 서울정부청사에서 관계부처 합동 주택시장 안정화 방안을 발표하고 있다. 사진=이수길 기자.

정부의 12·16 부동산 대책에 대해 전문가들은 ‘실수요자를 위한 기대 이상의 강력한 대책’이라고 평하면서도, 장기적으로 집값을 잡기 위해선 공급 대책이 따라줘야 한다고 평가했다. 정부가 대출길을 더 좁히면서 서민들의 내집 마련 기회를 박탈할 수 있다는 시각도 여전했다.

다만 다주택자 양도세 중과 한시적 배제로 일정 기간 묶여 있던 매물이 풀리면서, 일시적 시장 안정은 효과는 기대해 볼 수 있을 것으로 보인다. 또한 재청약 기간을 대폭 늘리면서, 무주택자의 청약 기회가 확대됐다는 긍정적인 평가도 있었다.

우선 이번 대책이 시장에 투기 근절이라는 강력한 시그널을 주면서, 부동산 시장이 일정 기간 안정화 될 것이라는 관측이 나왔다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “중대형 및 고가 아파트 위주로 급등세를 보이던 서울 집값 상승 추세에 일부 제동이 걸릴 것”이라며 “풍부한 부동자금이 주택 시장에 유입되는 물고를 막아 유동성에 의한 가격 불안을 사전에 차단하려는 방안이 마련됐다”고 평했다.

이어 “다주택자 양도세 중과 한시적 배제 정책으로 인기지역 유통 매물 개선에 도움이 될 것”이라며 “9억원 초과 고가주택의 보유부담이 점차 커지는 데다 거래세 중 하나인 양도소득세의 장기보유 과세특례가 점차 감소하고 있기 때문”이라고 설명했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “다주택자 양도세 중과 한시적 배제로 유예기간인 내년 6월까지 일정한 소득이 없는 고령 다주택자의 매물이 시장에 나와 가격 안정에 도움이 될 것”이라고 내다봤다.

이어 이번 대책을 “시장이 기대했던 이상의 정책”이라고 평하며 “내년에는 종부세 세율 상향과 공시가격 현실과 등으로 부담이 강화되는 가운데 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용으로 다주택자들의 퇴로가 짧게라도 열린 것”이라고 부연했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원 역시 “조정대상지역 내 다주택자들은 내년 6월말까지 10년 이상 보유한 주택을 중심으로 매각에 나설 가능성이 있다”며 “이런 절세 매물이 시장에 나와 거래 숨통이 트일 수 있다”고 말했다.

하지만 장기적 공급 대책 없는 ‘숨통 틔우기’는 일시적인 효과에 그칠 것이란 목소리도 높다. 당근 정책이 끝난 후 매물잠김이 재현되면서, 집값 및 전월세값이 급등할 것이란 관측도 나왔다. 특히 대출이 여전히 막혀 있어, 집을 마련해야 하는 서민들이 피해를 볼 것이란 우려도 여전했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “대출 규제로 매매와 전세시장 진입장벽이 높아져 양극화가 확대 될 것”이라며 “월세시장으로 수요가 몰려 월세 가격 상승이 예상된다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 “이번 대책의 핵심은 대출규제 강화와 세금부담 확대”라면서 “중산층 이하 계층의 자산확대를 원천적으로 차단하는 결과로 이어질 것”이라고 전망했다.

이 책임연구원 “이번 대책은 종부세보다 공시가격 상향에 따른 재산세의 증가이기 때문”이라고 덧붙이며 “1세대 1주택자 장기보유특별공제는 오히려 매매시장을 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 농후해, 장기적으로 전월세 가격의 급등으로 연결될 가능성이 있다”고 설명했다.

양 소장은 “시가 9억원 초과 아파트 LTV를 20%로 더 축소해 현금부자들만 서울 집을 살 수 있게 됐다”며 “갭투자자들을 막는 데 도움은 되겠지만 실수요자들의 자금 마련 길이 막힐 우려는 여전하다”고 말했다.

이에 공급대책에 대한 정부의 심도있는 고민을 촉구하는 목소리도 나왔다.

양 소장은 “양도세 중과 배제 정책 유효 기간이 끝나는 내년 6월 이후에는 다시 매물 품귀 현상이 나타날 수 있다”며 “이는 집값 상승 악순환이 반복될 가능성을 배제할 수 없기 때문에 공급 정책에 대한 심도있는 고민이 필요하다”고 지적했다.

박 전문위원은 “분상제 지역 확대로 재개발 수익성 악화가 불가피해지면서 단기적으로 사업 위축이 예상된다”며 “신축 아파트에 대한 수요자들의 관심은 더욱 증가하고 공급부족에 대한 우려가 가격에 선반영 될 것”이라고 꼬집었다.

함 랩장 역시 “분양시장에 사실상 무주택자만 참여할 수 있는 상황에서, 분양가상한제를 통해 전매규제까지 최대 10년으로 확대되면 서울지역 새아파트에 대한 희소성이 심리적으로 더 부각될 것”이라고 전망했다.

청약 재당첨 제한과 관련해서는 무주택자들에 많은 기회가 돌아갈 것이란 긍정적인 평가가 나왔다.

박 전문위원은 “재당첨 기간 제한이 7~10년으로 늘어나면서 신중히 청약을 하는 기조가 형성될 것”이라며 “장기 무주택자들이 그만큼 당첨기회가 더 많아질 수 있다”고 말했다.