리츠 전성시대 올까···하반기 새내기 공모리츠 ‘주목’

하반기 10개 상장 예정···리츠 시장 활성화 기대

빌딩·주유소 등 자산 다양화···“투자 기회 확대”

초저금리 시대·정부 지원에 투자매력도 부각

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 주춤했던 리츠(부동산투자신탁·REITs) 시장이 기지개를 켜고 있다. 올해 하반기에는 오피스 빌딩, 아웃렛, 주유소, 해외 부동산 등 다양한 자산을 담은 리츠가 잇따라 상장을 앞두고 있어 투자자들의 선택권도 넓어질 것으로 보인다.

10일 한국리츠협회에 따르면 올해 하반기 10개의 공모리츠 상장이 예정돼 있다. 현재 국내 상장된 리츠가 7개인 점을 고려하면 시장 규모가 2배 이상 확대되는 셈이다.

우선 이달 22일 상장이 예고된 이지스밸류플러스리츠를 시작으로 국내 첫 임대주택 기반 리츠인 이지스레지던스리츠도 최근 일반투자자 공모 청약을 마치고 이르면 이달 말 상장을 앞두고 있다.

이지스레지던스리츠는 국내 최대 부동산 운용자산을 보유하고 있는 이지스자산운용이 자산관리를 맡았다. 투자대상은 기존 기업형 임대주택(뉴스테이)에 공공성을 더한 공공지원 민간임대주택 사업이다.

이 리츠는 투자대상자산을 경쟁력 있는 가격에 매입해 시세보다 낮은 임대료로 운영함으로써 안정적인 임대 수익과 함께 매각 시 시세 차익을 목표로 한다. 공모 자금은 공공 지원 민간임대주택사업으로 조성된 인천광역시 ‘부평 더 샵’에 투자될 예정이다.

이외에도 ▲미래에셋맵스제1호리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲코람코에너지플러스 ▲신한서부티앤티리츠 ▲마스턴프리미어리츠 ▲켄달스퀘어리츠 등이 하반기 상장을 목표로 준비 중이다.

투자업계 한 관계자는 “상장을 앞둔 리츠들이 담은 기초자산이 과거에 비해 다양해진 점이 눈길을 끈다”면서 “여기에 기존 리츠 운용사뿐 아니라 자산운용사, 신탁사, 건설사 등 다양한 주체가 신사업으로 리츠 상품 개발에 뛰어들고 있어 리츠 시장의 성장이 기대된다”고 말했다.

국내 최초 주유소 기반 리츠인 코람코에너지플러스리츠는 이날 증권신고서 효력이 발생됨에 따라 오는 8월 유가증권시장 상장을 위한 공모절차에 본격 돌입한다고 밝혔다.

코람코에너지플러스리츠는 SK네트웍스로부터 인수한 전국 187곳의 직영주유소를 기초자산으로 운용한다. 공모가 기준 연 6% 초중반대의 배당을 목표로 하고 있다.

코람코에너지플러스리츠는 주유소의 원활한 운영을 위해 국내 시장점유율 2위 현대오일뱅크를 임차인으로 맞아 최소 10년간의 장기임대차계약을 맺어 안정적인 수익구조를 만들었다. 또 수익 다각화를 위해 주 임차인인 현대오일뱅크 외에 차량정비소, 편의점, 드라이브 스루 음식점 등을 추가 유치해 부가수익도 확보했다.

또한, 국내 최초로 해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠도 상장을 추진하고 있다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 ‘파이낸스타워 콤플렉스’ 빌딩에 투자하는 리츠로 총 자산 규모는 14억 유로(약 1조8000억원)에 달한다.

제이알투자운용이 운용하는 사모리츠를 통해 약 1조원의 대출과 8000억원 규모 지분 투자가 이뤄졌고, 향후 공모를 통해 자금을 모을 모(母) 리츠가 자(子)리츠의 지분을 인수하는 구조로 상장이 진행될 예정이다.

SK D&D의 자회사 디앤디인베스트먼트가 운용하는 디앤디플랫폼리츠, 신한리츠운용의 서부티엔디리츠, 물류업계 대표 운용사인 켄달스퀘어 리츠도 하반기 상장 대열에 합류할 예정이다. 특히 코로나19 사태 이후 물류센터 수요가 급증하고 있어, 물류센터 리츠 상장 시 투자자들의 관심이 높아질 것으로 예상된다.

전문가들은 초저금리 시대에 안정적인 배당수익률을 내는 공모 리츠가 투자시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다. 국내 상장 리츠는 글로벌 리츠에 비해 비교적 안정적인 현금흐름과 배당유지가 가능하다는 장점이 부각되면서 투자 매력이 더욱 커지고 있다는 분석이다.

여기에 정부가 잇달아 내놓은 부동산 정책이 리츠 시장에 미칠 영향도 관심이다. 최근 강도 높은 규제 여파로 부동산 가격 하락 전망이 나오고 있어, 저금리의 투자수요가 부동산 직접투자보다 간접투자인 ‘리츠’로 흘러갈 가능성이 높은 것으로 관측된다.

김열매 유진투자증권 연구원은 “저금리, 저성장, 고령화 시대에 리츠의 성장은 이미 선진국을 통해 확인한 사례”라며 “각국이 기준금리를 대폭 하향한 상황에서 리츠는 다른자산군 대비 상대 매력도가 높아질 것”이라고 전망했다.

이어 그는 “코로나19 사태가 종식될 경우, 급격하게 낮춘 사상 최저 수준의 금리는 점차 제자리로 되돌려질 가능성이 있다”면서 “하지만 일반적으로 금리 상승이 리츠에 부담 요인이긴 하지만 지금은 금리 수준 자체가 매우 낮다. 기준금리를 몇 번 인상해도 여전히 저금리 시대가 계속될 가능성이 높다”고 덧붙였다.