전문가 “정비사업 추진 가속화···공급대책에 꼭 들어가야”

도심 용적률↑·3기신도시·유휴부지 활용은 장기 대책

稅규제 완화 어렵다면 층고제한 풀어 사업성 높여야

‘강북균형발전’ ‘고밀개발 실효성 진단’ 제안도 나와

“유동성 몰리는 부작용 최소화 위한 신중 검토 必”

사진=이수길 기자 [e-mail]

정부가 이르면 이번주 ‘추가 공급대책’을 발표할 예정인 가운데 부동산 전문가들은 재개발·재건축 등 정비사업을 속도감 있게 추진해야 한다고 입을 모았다.

27일 당정에 따르면 오는 28일 당정협의를 통해 주택공급 확대 방안을 최종적으로 논의한다. 확정안은 당정협의 당일 이후에 나올 것으로 보이며, 이르면 이번주 내 발표할 예정이다.

앞서 정부는 도심 내 용적률 상향 및 서울 유휴부지 개발 등으로 주택 공급량을 늘리겠다는 밑그림을 여러번 언급했다. 하지만 업계에서 지속적으로 언급하는 대규모 재건축 규제 완화는 논의 대상이 아니라는 입장이다. 다만 정부는 사업성이 부족해 민간 자본 투입이 어려운 재건축 단지를 공공 주도로 진행할 수 있는 방안을 고심하고 있다고 밝혔다.

◆최단기간 공급책은 대규모 정비사업···가속화 대책 필요
업계 전문가들은 도심 정비사업 추진 가속화가 필수적이라는 입장이다. 도심 용적률 상향과 부지 개발 및 3기 신도시 공급 확대도 함께 진행돼야 하지만 이는 장기 공급책이기 때문에 당장 큰 효과를 보긴 어려울 것이라는 설명이다.

이동주 한국주택협회 산업본부 정비·임대팀장은 “최근 정부에서 제시한 공급대책이 단기간 공급 수단이 아니다. 신규 주택을 원하는 수요자들이 도심에 집을 구할 수 없으면 분양 시장 과열이 일어나는 건 당연한 일”이라며 “도심에 주택에 공급을 가장 빠르게 할 수 있는 방법은 정비사업 규제 완화”라고 말했다.

이어 “부가 수익을 정부가 환수해 공공임대주택 등으로 흘러가도록 하고 용적률과 층고 제한 등 규제는 풀어 사업성을 높이는 방향으로 가야한다”며 “토지주가 가진 용적률을 활용할 수 있는 ‘용적률 거래제’를 시행해보는 것도 방법”이라고 덧붙였다.

양지영 양지영R&C소장 역시 같은 입장을 표명했다. 양 소장은 “수요가 있는 곳에 공급을 해주는 가장 현실적인 방법은 정비사업 규제 완화”라며 “세금과 대출 규제를 풀 수 없다면 용적률 상향 및 층고제한을 풀어줘야 한다”고 했다.

규제가 촘촘한 재건축 사업보다 재개발 정비를 선순위로 진행해야 한다는 의견도 있었다. 재개발은 지역간 균형발전에도 이바지 할 수 있다는 장점이 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제가 비교적 적고 기반시설이 노후된 재개발 진행을 신속하게 한다면 공급과 주거환경 개선이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것”이라며 “강남 집중 현상에는 좋은 학군 영향도 있기 때문에 강북 균형 발전에 대한 고민도 필요하다”고 말했다.

◆정부 공급 구상안···실무적인 부분 고려해야
고밀 개발 실효성에 대한 지적도 있다. 실제 도시계획심의 등에서 야기될 수 있는 문제점을 고려해야 한다는 뜻이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “도심 지역 용적률을 대폭 확대하고 주택을 짓는다는 계획이 원칙적 방향성은 맞으나, 일조권 및 교통체증 심화 등 정주환경 악화로 이어질 수 있다”며 “고밀도 개발이 당장 모든 것을 해결해 줄 것이라는 건 착각”이라고 지적했다.

이 책임연구원은 “대표적으로 예상되는 문제는 일조권 분쟁이다. 민법을 기본으로 하는 상업지역 일조권은 이격거리가 굉장히 좁은 편이라 심의 과정 중 진통을 겪을 수 있다. 용산역 주변은 주상복합이 들어서면서 이미 교통난이 심각해진 곳이다. 따라서 용산 정비창 부지 개발 시 교통 대책도 따라가야 한다”고 설명했다.

이어 “더욱이 서울시는 도심 고밀 개발을 극도로 자제해왔기 때문에 이런 정주여건 악화 해결에 대한 판례·사례가 부족하다”며 “실무적인 문제로 들어왔을 때 개발 속도가 굉장히 더딜 수 있다”고 덧붙였다.

이와 관련해 정부가 부동산 정책을 더 신중하게 검토한 후 발표해야 한다는 이야기도 나온다.

송승현 대표는 “도심 용적률 상향, 역세권 개발이 기존 도심 환경에 미칠 영향을 차분하고 꼼꼼하게 검토해야 한다”며 “유동자금이 3000조원을 넘어선 상황에서 섯부른 개발 발표는 투기 자금 이동으로 이어질 것”이라고 꼬집었다.

이동주 팀장은 “3기 신도시 개발 이슈와 부딪히고 있는 기존 1·2기 신도시의 목소리도 충분히 듣는 과정이 필요하다”며 “정부가 많은 고민을 하겠지만 이미 수많은 단기 대책으로 정책 신뢰감이 하락하고 있는 상황을 직시해야 한다”고 말했다.

도심 고밀 개발에 들어가는 주택은 평생 임대할 수 있는 공공임대으로 채워져야 한다는 의견도 다수다.

이은형 책임연구원은 “수요가 많은 지역에 시세 80% 정도의 평생 공공임대주택을 짓는다면 주변 전셋값에 영향을 주게 되면서 자연스럽게 매매가격도 하향할 가능성이 있다”고 말했다.

이동주 팀장 역시 “정부에서 서민에게 제공할 수 있는 주택과 토지를 확보하고 있어야 한다”며 “분양전환되지 않는 공공임대주택 공급은 주거 안정화에 도움이 될 것”이라고 했다.