[인터뷰]도곡개포한신 김세원 조합장 “강남 내 top5 사업성 갖춰”

환경영향평가 준비 총력, 내년 11월께 시공사 선정

뛰어난 사업성·입지 덕 삼성물산·현대건설·GS건설 관심

일반분양 ’24, 입주 ’26~’27 예상···현재는 후분양 무게

강남구 도곡동 일대 재건축 ‘바로미터’로 꼽히는 도곡개포한신 아파트 주택재건축사업이 속도를 내고 있다.

지난 6월 9일 서울시 건축심의를 통과하고 내년 초 사업시행인가를 받기 위해 환경영향평가 준비에 몰두하고 있다. 이르면 내년 11월께는 시공사 선정에 나설 방침이다.

이 단지는 지역 개포4차 우성, 우선미(대치동 우성 1·2차, 선경, 미도) 등의 재건축 선두주자로 꼽히는 만큼 이미 대형건설사 중 다수가 물밑 작업에 나섰다.

김세원 도곡개포한신 조합장.

뉴스웨이는 빠르게 새로운 변신을 준비 중인 도곡개포한신 재건축사업의 김세원 조합장을 만났다.

◇삼성물산·현대건설·GS건설 등 대형사 ‘군침’= 해당 단지는 ‘도급 순위 부동의 1위’ 삼성물산과 ‘건설 맏형’ 현대건설, ‘강남 재건축 왕자’ GS건설 등 대형건설사들이 벌써부터 관심을 표명한 것으로 전해졌다.

김 조합장은 대형사들의 잇따른 ‘러브콜’의 이유로 ‘사업성’과 ‘상징성’을 꼽았다.

김 조합장은 “우리 단지는 사업성이 아주 우수하다. 조합장의 기초 지식을 기반으로 전문가 집단의 도움을 받아 도곡동과 대치동 인근 아파트 단지의 사업성을 분석해 본 결과 도곡동에서는 두 번째, 강남 내에서는 다섯 번째 들 정도로 사업성이 우수했다”고 전했다.

우선 이 단지는 입지적인 강점이 높게 평가 받는다. 지하철 3호선 매봉역 역세권 단지로, 가장 인접한 곳은 채 100m가 되지 않는다. 여기에 주요 국도인 언주로와 접한 단지 중 유일하게 차량 출구가 있다. 경부·중부·경춘·용서 고속도로 등과의 연계 교통망도 잘 갖춰졌다는 평가다.

또 사회기반 시설도 잘 갖췄다. 강남세브란스까지 도보 5분 내로 이용할 수 있고 삼성서울병원도 승용차로 10분 거리에 있다. 양재천이 인근에 있으며 구룡산·대모산 등도 도보로 갈 수 있는 등 자연 친화적인 환경도 갖췄다.

용적률과 가구 수 등을 따져도 사업성이 훌륭하다는 평가다. 이 단지는 용적률 145%, 건폐율 17%로 지어진 총 622가구 규모의 단지로 향후 건폐율 20%, 욕적률 299%를 적용해 819가구(조합 615가구, 일반 98가구, 임대 106가구)로 공급될 예정이다.

조합이 지난 2017년 2월 산정한 추정분담금을 살펴보면 32평 소유자가 신건축물 42평을 분양 받는데 추가 분담금이 1억5000만원이 채 되지 않는다. 32평 소유자가 34평을 분양받으면 8000만원정도 환급을 받을 것으로 예상됐다.

◇내년 11월 시공사 선정, ’24년 일반분양 목표= 김 조합장은 그간 교통영향평가·건축심의 등에서 예상외로 시간이 걸린 만큼 지체없이 사업을 궤도로 올리겠다는 계획이다.

사업 초기부터 현재까지 비대위(비상대책위원회) 없이 100% 조합설립 동의율을 기록하며 조합원들이 모두 열의를 보였지만, 건축심의 등에서 난관에 부딪혔고 이어 2019년 7월 1일 규정변경으로 환경영향평가제도 대상이 돼 예상보다 시간이 더 지체됐다.

김 조합장은 “교통영향평가·건축심의 등 서울시청과 협의하는데 예상외로 시간이 많이 걸려 힘들었다”며 “큰 소리도 나고 부끄러운 일도 있었지만, 그건 재건축 절차와 업무 이해부족 때문이었다고 본다. 빨리 잊고 싶을 정도로 과거엔 참으로 속상하고 가슴 아픈 일도 있었다”고 과거를 회상했다.

마침내 6월 9일 유일하게 서울시 건축심의를 통과했고 현재는 재건축사업 절차 진행에 활력이 생겼다. 김 조합장은 삼성물산·현대건설 등의 임원, 서울대 건축학 박사 등으로 구성된 4인의 대의원 기술위, 합리적인 조합원 등에게 공을 돌렸다.

김 조합장은 입주 시기를 2026~2027년으로 예상하고 있다. 내년초 사업시행인가를 득하고 동해 11월 시공사 선정, 2023년 중반 이주 및 철거, 착공 2024년 초, 일반분양 2024년 중반(조합원 분양 2022년 5월)으로 전망하고 있다.

총 공사비는 약 2300억~2800억원 가량이 될 것으로 전망됐다.

김 조합장은 “우리 조합설립동의서에는 총사업비가 2464억원이고 그 중 신축공사비가 1827억원이다. 이 금액은 지난 2017년 서울시 클린업시스템에서 추산한 금액으로 향후 3년 후 공사를 예상해 볼 때 신축공사비가 최소 500억~1000억원은 증액될 것으로 예측하고 있다”고 말했다.

공사비 증액은 자재가격·인권비·시공비 인상 등을 그 이유로 꼽았다.

김 조합장은 분양 방식과 관련해서는 후분양에 무게를 뒀다. 분양가상한제 등 정부 규제와 금리·시장 여건 등을 반영했을 때 사업성이 뛰어난 ‘도곡개포한신’의 경우 후분양이 유리하다는 판단에서다.

김 조합장은 “분상제 대비, 유리한 분양방법과 시기를 분석해 본 결과 지금 여건이라면 우리는 후분양이 유리하다”면서도 “분양시기가 다가오면 선분양과 후분양 장단점을 비교해 전조합원께 자세히 알려 분양 시기를 결정할 것”이라고 말했다.