시공사 이수건설 둔 의정부 장암1에 무슨 일이

“1군건설사로 해달라” 장암1 조합원들의 고민

재무 실적 안 좋은데다 시평순위까지 ‘줄하락’

시공사 선정시만 해도 56위였는데→현재 116위

브랜드가 곧 입지인데···“안 바꿀 이유 없어”

“신반포 이슈로 아무래도 조심스러워” 의견도

“우리도 메이저 건설사로 교체해달라.” 경기도 의정부시에 위치한 장암1구역(장암생활권1구역 주택재개발정비사업조합) 조합원들 상당수가 시공사인 이수건설에 대한 실망감을 보이며 다른 건설사로 교체해 달라는 목소리가 조심스럽게 흘러나오고 있다. 그도 그럴것이 이수건설의 재무 성적은 이미 ‘빨간불’이 켜진데다가 시공능력평가도 갈수록 추락하자 해당 건설사에 대한 신뢰도가 조금씩 금이 가고 있었기 때문이다. 여기에 최근에 바로 인근의 금오1구역에서도 50위권 안팎의 건설사에서 1위 건설사로 시공사를 교체한 사례도 발생해 장암1구역 조합원들도 조금씩 동요하는 듯한 모습이다.

이에 일부 조합원들은 “어차피 분양 일정도 내년으로 미뤄진만큼 브랜드를 굳이 안 바꿀 이유가 없다”, “현재 전국적으로 시공사 교체 열풍이 불고 있는데 우리(장암1 조합)라고 못 할게 없다” 라며 시공사 교체 움직임에 나서려는 모습을 보이는 등 기존 이수건설을 원하는 조합원들과 다른 목소리를 내고 있다.

◇‘42위→116위’ 이수건설 부채비율 보니 1699% ···‘헉’소리 나는 수준 = 장암1조합에 따르면 사실상 이수건설이 건설사로서 입지가 계속해서 떨어지자 시공사를 교체하자는 의견은 이전에도 있었다고 한다. 그러나 당시 대다수의 조합원들이 공사가 늦어질까봐 이수건설을 시공사로 놔두자며 그대로 진행한 것으로 알려졌다.

브랜드 대신 속도에 중점을 두며 ‘울며 겨자먹기’(?) 식으로 그대로 공사를 진행한 장암1구역이지만 잊을 만하면 또 다시 시공사 교체하자는 바람이 조합원에서 흘러나오는 것은 어쩔 수 없는 듯 보인다.

올해 같은 경우에는 이수건설의 최근(작년 상반기) 실적을 보고 이에 실망감을 감추지 못한 일부 조합원들이 생겨나기 시작했다. 특히 이수건설의 작년 부채비율이 1699%까지 폭증하며 재무상태에 빨간불이 켜진 것이다. 실적 또한 악화일로를 걷고 있는데 이수건설은 지난 2009년 워크아웃을 벗어난 이후에도 실적 부진에서 벗어나지 못하고 있었다. 실제 지난 2016년 6017억원이었던 매출은 작년 3365억원으로 반토막났고, 5045억원에 달했던 총자산도 지난해 2446억원으로 절반 가량이나 쪼그라들었다.

시공평가순위도 계속해서 추락하자 장암1 조합원들의 실망감은 날이 갈수록 쌓여만 갔다. 실제 국토교통부 자료에 따르면 지난 2005년만 해도 이수건설의 시평순위는 42위 정도로 중견 건설사로서 안전한 입지를 세웠지만 2011년에 66위를 하더니 2020년에는 83위, 그리고 올해인 2021년에는 116위로 100위권 밖으로까지 밀려났다. 이수건설을 시공사로 지정할 때 당시만 해도 56위(2017년 기준)였는데 여기서 두 배 가까이나 추락했다고 볼 수 있다.

가장 큰 걸림돌은 장암1 조합원들은 후분양제를 실시하고 싶어 하는데 이수건설의 재무 사정이 여의치 않은 만큼 그럴 여력조차 없다는 것이다. 장암1 조합 관계자는 “현재 조합원 대다수가 후분양제를 원하고 있는데 그럴려면 결국 건설사를 바꾸는 일밖에 없을 듯”이라며 “현대건설이나 삼성물산처럼 국내 1, 2위 건설사 아니면 후분양 공사를 못하는 게 현주소”라고 전했다. 그러면서 “후분양으로 못해도 분양가 상한제로 인한 추가분담금만 없어도 조합원들은 그나마 다행으로 여길텐데”라고 토로하기도 했다.

◇인근 금오1도 현대건설로 교체, 프리미엄 1억 올라 = 시공사 교체에 찬성하는 조합원들 대다수는 인근의 또 다른 재개발 지역인 금오1구역을 예로 들며 설득에 나서기도 했다.

마찬가지로 의정부시에 위치한 금오1구역의 경우 작년 12월 말 기존의 시공사인 A건설사와 도급계약을 해지(총회는 올해 3월6일)하기로 의결하고, 올해 5월 새 시공사로 현대건설이 들어왔다. 금오1 조합에 따르면 당시 시공사 계약을 해지하자마자 삼성물산의 ‘래미안’, 현대건설의 ‘힐스테이트’, GS건설의 ‘자이’ 등이 입찰 의사를 적극 밝히며 물밑 작업을 했다고 한다.

금오1구역 조합원들이 기존의 A건설의 시공사 지위를 박탈한 이유는 공사비 상승분 관련해서 문제가 발생됐기 때문인 것으로 보인다. 금오1조합이 제출한 탄원서에 따르면 마감재 상승 협의를 하다가 기존의 시공사가 계약서 내용 변경을 요구하면서 40% 이상의 대책관련비용을 사업비에 추가하라고 요구했다는 것이다.

결국 주택도시보증공사(HUG)도 금오1구역의 시공사 변경에 문제없다고 판단했고, 조합측은 속전속결로 시공사 해지 작업을 진행했다. 변경하는데 총 넉달 정도 걸렸다. 금오1구역의 ‘힐스테이트 더 금오’는 다음 달 일반 분양 예정이다. 장암1 조합원 중 한 관계자는 “금오1은 현대건설로 시공사를 바꾸면서 프리미엄이 1억원 이상이나 올랐다고 한다”라며 “입지가 곧 브랜드인 만큼 하루 빨리 시공사 교체를 원한다”라고 요구했다.

의정부 장암생활권1 재개발 구역 전경. 사진 = 조합원 제공

◇분양 일정 늦어지면 교체할 수도···집행부 “뚜렷한 움직임 없어”= 그럼에도 “시공사 교체보단 공사를 빠르게 진행하는 게 더 중요하다”라는 의견도 여전히 만만찮다. 더군다나 최근의 신반포15차 이슈가 있는 만큼 섣불리 시공사를 교체한다는 것 자체가 아무래도 조심스럽다는 것이다.

최근 서울 서초구 신반포15차 재건축 사업의 시공사 계약이 해지된 대우건설이 항소심에서 승소하면서 해당 단지의 내년 분양 계획이 차질을 빚게 됐다. 새 시공사로 선정돼 현재 공사를 진행 중인 삼성물산은 공사를 중단할 가능성마저 커졌다.

다만 이들 중에서도 “계속해서 분양 일정이 늦어지고 있는데 또 2~3년 지연되면 그 때서는 정말로 시공사 교체할지도”라는 의견을 내기도 했다. 현재 장암1구역 일반 분양가가 결정되지 않은데다 조합원 분양가를 낮추기 위한 관리처분 변경 총회도 해야 한다는 목소리도 나오는데 이러한 이유들로 분양 일정이 지연되고 있다는 설명이다.

장암1조합 집행부 의견을 들어보니 “도시정비법대로 조합원 20% 이상이 시공사 해지하자고 한다면 충분히 총회 소집할 계획”이라며 “그러나 아직까지도 조합원의 뚜렷한 움직임이 없는 상황”이라고 밝혔다. 도정법에 따르면 시공사 해지하기 위해서는 조합원 과반수 이상이 참석해야 하고, 참석 인원의 과반수 이상이 동의를 해서 총회를 통과시키면 된다.

한 건설업계 관계자는 “신반포15차의 대우건설 승소 사건은 건설업계에서 매우 이례적인 일이지, 실제 시공사 계약을 해지하게 된다면 나중에 소송까지 가게 된다고 해도 왠만해서는 조합원들이 이기는 경우가 다반사”라며 “정비사업 현장의 주인은 해당 조합원들이지, 시공사가 아니다”라고 귀띔했다.