집값 하락 시그널 포착?···“상승폭 축소됐다고 봐야”

[인터뷰]송승현 도시와경제 대표

내 집 마련으로 영끌? “올해부터는 분명 힘들어 질 것”

“당장 하락하진 않겠지만 과거처럼 폭등하지도 못해”

금리 인상에 영끌에도 ‘빨간불‘···“이자 감당 힘들어”

정부가 역대급 공급한다는데···“시간 소요 많이 될 것”

작년 말부터 집 값이 조금씩 떨어졌다며 “드디어 집값을 잡았다”는 정부의 자화자찬 목소리가 나왔다. 실제 한국부동산원에서는 서울 은평구 아파트 값이 1년 7개월 만에 처음 떨어졌고, 그다음 주에는 도봉·강북구 아파트 값도 마이너스로 돌아섰다고 밝혔다. 그도 그럴것이 대출 규제와 금리 인상 여파로 작년 말부터 아파트를 사겠다는 사람은 줄어드는 반면 매물은 계속해서 쌓이고 있기 때문이다.

정부가 ‘집값 고점론’을 들고 나오면서 최근 집값이 하향 안정세를 보이고 있다고 강조하는 반면, 부동산 업계에서는 여전히 하락 국면을 예단하기는 이르다는 전망도 함께 나오고 있다. 오히려 상승할 것이라는 말도 나온다. 이렇듯 올해 집값 향뱡을 두고 시각이 엇갈리고 있다. 이에 뉴스웨이는 올해 부동산 전망에 대해 송승현 도시와경제 대표와 인터뷰를 진행했다.

◇집 값 하락 시그널이 왔다? “하락보다는 상승폭 축소로 봐야” = ‘서울 아파트 값이 5주 연속 둔화세다’, 혹은 ‘은평구 등 일부 지역에서 이미 집 값이 꺾였다’ 등 이미 ‘집 값 하락’ 시그널이 포착된 것 아니냐는 질문에 송승현 대표는 “거래량 축소와 수요를 억제하는 각종 금융규제로 인해 현재의 시장은 거래가 활성화될 수 있는 환경이 아니다. 그렇다고 해서 이러한 점들이 아직까지는 하락 전조 증상이라고 단정해서 말하기는 어렵다”라며 “하락보다는 오히려 상승폭이 축소됐다고 봐야한다”라고 답변했다.

송승현 대표는 “또 대선 결과를 보고 판단하는 내제적인 수요들도 상당 부분 있다”라며 “시장은 신정부가 들어서면 세제 및 부동산 정책이 변할 것이란느 기대를 갖고 보수적으로 접근하는 것 같다”라고 덧붙였다.

다만 그는 “현재처럼 집 값이 조금씩 앞으로도 계속 내려간다면 장기적으로는 하락 가능성도 충분히 열려있다고 생각한다”라고 말했다.

◇금리 인상으로 LTV 금리 6%대로···“더 오를수도 있어” = 송승현 대표는 최근의 기준 금리 인상이 집 값 하락에 영향을 어느 정도 미칠 것이라고 단정했다. 그는 “저금리는 주택 구매를 상승시키는 요인으로도 충분히 작용한다. 그래서 금리 인상된다는 것은 구매력이 저하될 수 있다는 가능성이 있다”라고 말했다.

최근 한국은행은 기준금리를 0.25% 인상한 연 1.25%로 결정했다. 즉 기준금리가 1% 올랐는데 이번 추가 금리인상으로 시중은행 주택담보대출(주담대) 금리 또한 연 6%를 넘어설 것으로 예상되고 있다. 이는 2020년 주담대 금리가 2%대 수준이었음을 감안하면 최대 3배 가까이 오른 셈이다. 즉 이 때문에 결국 “집 사는 것을 포기하는 사람들이 늘고 있다”라고 생각하는 상황.

가장 우려되는 점은 금리가 앞으로도 더 오를 것이라는 얘기다. 송승현 대표는 “미국의 금리정책을 봐도 우리나라는 선제적으로 대응을 해야 하는 상황”이라며 “이미 기국은 여러 차례 금리인상을 단행한 바 있었다. 이는 곧 지금의 LTV 금리 6%보다 더 올라갈 가능성도 크다”라고 우려했다.

실제 미국 연준 연방공개시장위원회(FOMC) 결과를 보면, 참석자들이 전망한 목표금리(중간값 기준)는 2022년 0.9%, 2023년 1.6%, 2024년 2.1% 등으로, 내년 3차례·내후년 3차례 금리를 올린 후 2024년 2차례 추가 금리 인상을 시사했다.

◇정부의 역대급 공급 정책 ‘긍정적’이지만, 상당한 시간 소요 = 정부는 당장 올해 공급물량을 예년 대비 30% 이상 많은 46만가구(사전청약 7만가구 포함)로 확대해 집값 안정화를 달성하겠다는 목표를 내놨다. 이러한 역대급 공급 규모로 올해 주택시장이 ‘추세적 하락 국면’에 진입할 것이라고 진단했다.

이에 대해 송승현 대표는 “공급이 증가하면 주택 가격 안정에 도움은 될 수 있을 것”이라며 “다만 이 공급이 실제로 이뤄졌을 때 주택 가격에 도움 될 수 있다는 얘기”라고 답변했다.

그는 “일단 현실적으로 속도를 낼 수 있느냐가 관건이다”라며 “예전 1기 신도시 경우 주민 토지 수용 등을 강제적으로 하는 분위기여서 어느 정도 빨리될 수 있었다. 그러나 2기 신도시부터는 달랐다. 하나의 신도시가 완성되기까지 평균 14년이라는 세월이 걸렸다”라고 답변했다.

이어 그는 “수십만호 등 대선 후보들이 내놓는 물량들이 현실적으로 나오기에는 굉장한 시간이 필요하다”라며 “결론적으로 공급 정책으로 집 값 안정에 도움되겠지만 그 기간이 상당할 것”이라고 말했다.

송승현 대표는 “그래서 도심 안의 다주택자가 쥐고 있던 물량들을 활용해 볼 필요가 있다”라며 “거래활성화가 나타나면 물량이 풀릴 것으로 보여진다. 다주택자들에게 양도세 등 세제혜택을 춰서 시장에 물량을 푸는 방법이 그나마 현실성이 있어 보인다”라고 덧붙였다.

◇내 집 마련으로 영끌? “올해는 힘들거에요” = 또 송승현 대표는 올해부터 ‘영끌’이라는 키워드가 통하기 어려울 것으로 단정했다. 그는 “주택담보대출이 6%대라고 하면 영끌은 위험하다. 이자 감당하는 부분에서 상당히 힘들 것”이라며 “또 추가적인 금리인상, 대외적인 경제 변수 등도 고려해봐야 한다”라고 조언했다.

그는 “차라리 올해 대선이라는 이벤트가 끝나고 나서 노려보는 것을 추천한다”라며 “또 과거처럼 ‘패닉바잉’은 지양하고 올해부터는 ‘스마트바잉’으로 지향할 것”이라고 말했다.

마지막으로 송승현 대표는 “결론적으로 말하자면 올해 부동산 전망은 명목상으로는 상승인데 주택을 많이 보유하는 다주택자들에게는 상당한 부담으로 작용하겠다”라며 “지금 주택 정책 디자인을 봐도 실수요자 1주택자들은 보호하고, 다주택자들에게는 세금으로 패널티를 주고 있다. 즉 다주택자들에게는 수익성이 악화될 것이고 주택으로 가지고 최근 몇년간 기대했던 수익을 또 다시 창출하기는 힘들 것”이라고 내다봤다.