공급확대·규제완화·투기억제 통해 내집마련 쉽게해야

최현일 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수

문재인 정부의 부동산 정책 실패에 대한 반작용으로 윤석열 정부가 탄생하게 됐다. 윤석열 정부의 탄생은 역대 대선에서 한 번도 승리하지 못한 보수후보가 서울에서의 승리한 것이 결정적이었다. 서울에서 보수후보의 승리는 문재인 정부의 부동산 정책 실패가 가장 큰 영향을 미쳤다고 수 있다.

문재인 정부 5년간 서울의 집값과 전세가격은 급등해 서민들의 불만이 극에 달했으며, 1주택자들도 재산세와 종합부동산세 등의 급등으로 불만이 고조됐다. 특히, 무주택 서민들은 지난 5년간 집값 급등으로 내집마련의 꿈이 멀어져 싼 가격에 내집마련이 가능하도록 윤석열 정부가 대책을 마련해 주기 바라고 있다.

문재인 정부의 가장 큰 실수는 집권초반 공급이 충분하다는 오판으로 공급확대보다는 규제강화로 시장을 잡으려다 5년 내내 공급부족에 따른 시장불안에 시달렸다. 향후 집권할 윤석열 정부도 공급부족문제는 지속될 것이기 때문에 공급확대에 중점을 두어야 한다. 그러나, 공급확대를 위해 규제완화 정책을 추진하다 보면 필연적으로 투기가 동반되면서 시장은 불안해 지고 문재인 정부처럼 부동산 실패의 길로 가게 될 것이다.

따라서 윤석열 정부는 서민들이 싼 가격에 내집마련이 가능하도록 목표를 세우고, 이 목표달성을 위해 공급확대와 규제완화 및 투기억제에 중점을 두어야 한다.

먼저, 윤석열 정부는 대량공급 정책을 5년 내내 추진해야 한다. 문재인 정부에서 원인을 제공한 공급부족 사태는 2024년까지 지속될 것이다. 그나마 문재인 정부에서 추진한 3기 신도시 건설을 덕분에 2025년부터는 입주가 시작되면서 시장은 점차 안정을 찾아갈 것이다. 그러나, 급등한 주택가격 때문에 서민들이 내집마련을 하기에는 어려움이 많을 것이다.

이에 서민들이 싼 가격에 내집마련이 가능하도록 4기 신도시 건설을 추가로 추진해야 한다. 윤석열 정부 집권 초반 10개 정도의 4기 신도시 건설을 추진하여 대량공급 시그널을 주면서 공급가격도 낮추어 주어야 한다. 문재인 정부에서 추진한 3기 신도시가 2025년부터 입주가 시작되면서 윤석열 정부가 추진한 4기 신도시 입주가 자연적으로 연계가 되도록 해야 한다. 충분한 공급만이 시장을 안정시키고, 가격을 낮출 수 있다.

다음으로 공급확대를 위한 규제완화도 필요하다. 공급확대를 위한 규제완화 정책으로는 도심 공급확대를 위한 재개발·재건축 규제완화이다. 재개발·재건축 규제완화의 대표적인 것으로 용적률 상향, 인허가 기간단축, 재건축초과이익환수제 폐지 같은 것들이 있지만 투기를 불러올 수 있어 신중해야 한다. 또한 4기 신도시 건설을 위해서는 그린벨트 해제와 용적률 상향 같은 규제완화도 필요한데, 광명시흥신도시 추진과정에서 나타났던 정보누설에 따른 투기문제도 대책을 세워야 한다.

이어 공급확대를 위한 규제완화에 필연적으로 동반되는 투기문제도 대책을 세워야 한다. 공급확대를 위한 규제완화에는 반드시 투기꾼이 몰려들 수밖에 없다. 재개발·재건축 규제를 풀어 공급을 확대하다 보면 용적률 상향 또는 개발 이익을 노리고 투기가 만연할 수 있다. 또한 신도시 건설을 추진하다 보면 사전에 정보가 누설되어 투기꾼이 신도시 예정지의 땅을 미리 매입하여 몇십배의 불로소득을 올리게 되는 문제도 발생할 수 있다. 공급확대를 위해서는 신도시 건설과 재개발·재건축 규제완화가 필요하지만 투기대책을 세우고 추진해야 한다.

우리나라 부동산 정책의 목표는 '시장안정화'에 있다. 그러나, 문재인 정부 5년간 집값과 전월세가격이 너무 급등하여 서민들의 내집마련의 꿈은 좌절되고, 임대료 부담에 고통 받고 있다. 따라서 우리나라 부동산 정책의 목표는 '시장안정화'가 아니라 '5년 전 시장가격으로 되돌리는 정책'이 되어야 한다. 문재인 대통령이 자기 입으로 약속했지만 지키지 못했던 '취임 전 수준으로 집값을 되돌리는 정책'이 목표가 되어야 한다. 문재인 대통령이 지키지 못했던 '취임 전 수준의 집값 약속'을 윤석열 대통령이 이루어주길 바란다.

대량공급을 통해 서민들이 5년 전 수준으로 내집마련이 가능하도록 윤석열 정부는 부동산 정책의 목표를 세워야 한다. 이를 위해서는 도심 재개발·재건축 규제완화와 4기 신도시 추가 건설을 통해 목표를 이루어야 할 것이며, 그 과정에 동반되는 투기문제에 대한 대책도 세워야한다. 서민들에게 싼 가격에 내집마련이 가능하도록 대량공급을 위해 규제를 풀고, 그 과정에 발생할 투기를 어떻게 막을지가 윤석열 정부의 과제와 고민이 될 것이다.