재건축·재개발 비용 분양가에 직접 반영···"분양가 오른다"

21일 국토부, '분상제 개편안' 공개

자재값 상승분도 건축비에 신속 반영

HUG 고분양가 심사제도도 개선키로

"분상제 합리화로 주택공급 촉진 기대"

분양가격을 현실화하기 위한 분양가상한제 개편안이 21일 발표됐다. 분양가격 상한제에 연동된 기본형 건축비와 가산비 산정 방식을 바꾸는 방식 등으로 낮게 책정된 분양가격을 최근의 물가 상승 등을 반영해서 올리고 이에 따라 주택공급에 속도를 내겠다는 방침이다.

이날 국토부는 제1차 부동산관계장관회의에서 이러한 내용이 담긴 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의 및 확정했다.

분양가상한제는 문재인 정부 시절 부활해 지난 2020년 7월 말부터는 민간택지에 짓는 아파트들도 적용을 받고 있다. 그런데 민간 건설업계는 그간 주택공급 확대를 가로막는 대표적인 규제로 분양가상한제를 꼽아왔다. 분양가가 주변 아파트 가격에 비해 너무 낮게 책정되다보니 민간 공급을 위축시키고, 이른바 '로또 청약'으로 불리며 소수의 당첨자들에게 개발이익이 집중되고 있다는 지적이었다.

즉 그간의 분양가상한제 및 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다는 얘기다. 무엇보다 최근의 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 현장애로가 여느 때보다 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이었다.

이번 개편안에는 △정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영키로 했으며 △자재값 상승으로 인한 공급애로 해소 △분양가 심사절차 합리화 및 투명성을 제고한다는 등의 내용이 담겨있다.

먼저 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요됐으나 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다. 이에 앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.

최근의 원자재값 상승분도 건축비에 반영키로 했다. 분상제 제도 도입 후 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다. 아울러, 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면도 있었다. 이에 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가토록 했다.

분양가 심사절차 또한 합리화하는 방향으로 개선키로 했다. 그간 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다.

이번 개편안에 따르면 앞으로는 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정이다.

아울러, 주택도시보증공사(이하 'HUG') 고분양가심사제도도 개선키로 했다. 분양가 상한제와 별도로 HUG도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진키로 한 것이다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는'자재비 가산제도'를 신규 도입할 예정이다. 또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 방침이다.

정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다.

분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.

고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

원희룡 국토부 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다"면서 "향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고, 현장의 애로사항을 해소해나갈 것"이라고 말했다.