전세금반환보증 사고예방을 위한 제언

전세보증금 반환보증보험(이하 전세금반환보증)은 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 되돌려 받지 못 할 사정이 발생했을 때, 임차인의 전세보증금을 보증회사(주택도시보증공사 등)로부터 받는 '임차인 보호제도'의 일종이다. 전세금반환보증의 주요 대상은 22년 상반기 기준 아파트(약68%), 다세대주택(약 15%), 오피스텔(약 6%), 다가구주택(약 5%) 순으로 아파트가 압도적으로 많이 가입한다.

전세금반환보증은 2013년 도입된 이래 빠르게 증가하였으며, 현재 50만 이상의 임차인이 혜택 대상이라고 한다. 그런데 전세보증금 상환 불능으로 인한 사고발생 비율은 2021년 기준으로 0.1% 미만에 불과하지만 최근 금리인상으로 인한 이자부담 등으로 깡통전세 발생가능성이 높아지면서 사고발생건수는 더 늘어날 것으로 예상된다. 2022년 9월 주택도시보증공사(HUG) 자료에 의하면 지난 2013년 전세금반환보증 도입당시 보증건수는 451건이었으나 2021년 232,150건으로 증가하였으며 보증금액도 2013년 당시 765억원에서 2021년에는 515,508억원으로 늘었다. 건당 보증액이 2013년 1억7천만원에서 2021년에는 2억2천만원으로 보증금액이 증가한 것도 알 수 있다.

특히, 금리상승과 사고건수를 비교해보면 기준금리가 0.5%였던 2020년 사고건수는 27건이었으나 2021년에는 기준금리가 1% 상승하면서 사고건수도 251건으로 늘어났다. 금년 9월 기준금리가 2.5%로 상승하면서 사고건수도 벌써 427건으로 급증하였다. 이렇게 보증사고가 급증한 주요 원인은 금리인상 등 급격한 시장 환경변화와 보증방법의 구조적 문제 때문이다.

그동안 시장은 주택가격이 상승하면서 저금리 대출과 전세금 활용이 가능해 지면서 무리한 부동산 투자가 만연하였으며 보증 역시 주택시장의 과거 추이 등으로 볼 때 가격이 사실상 고점에 있다는 여러 우려가 있었음에도 불구하고 보증기관들은 보증시점의 주택가격 100%까지 보증범위로 인정하는 등 무리한 보증을 한 것이 원인이다. 또한 보증보험 가입시 주택가격을 산정하는데, 주택도시보증공사(HUG)는 비용절감을 이유로 KB국민은행 부동산시세 또는 공시가격 등을 적용하므로 사고 위험이 높아졌으며 전문 감정평가사에게 의뢰한 비중은 2~3%에 불과했다.

구체적 내용을 살펴보면 가격산정 활용 비중은 전체의 65%가 KB국민은행 부동산시세를 적용하였으며 공시가격은 약 12%, 공인중개사 시세확인서가 약 17%, 감정평가 활용 실적은 2018년 2.0%, 2019년 2.2%, 2020년 1.9%, 2021년 2.7%이다. 그나마 주택가격 하락이 구체화된 금년 들어 불안감을 느낀 보증기관들이 감정평가를 의뢰하기 시작하여 지난 7월 기준 약 4.9%로 확대된 상황이다. 뿐만 아니라 보험금을 노리고 보증제도를 악용하려는 소수의 임차인·중개사·감정평가사간의 공동 위법행위(보증대상 주택가격 부풀리기)를 방지하는 장치가 미흡한 상태이며 임차인이 감정평가사를 선정하고, 평가수수료까지 부담하므로 보증액을 최대화하기 위해 과다평가 요구되고 있는 것이 사실이다.

세계적 기준금리 인상은 우리나라 기준금리 인상을 압박하여 결국 시중 금융권 이자 상승으로 이어져 채무자들은 가계부담이 커지면서 향후 깡통전세는 많이 늘어날 것이다. 따라서 지금까지의 전세금반환보증제도의 문제점을 파악하고 대폭 수정하여 실질적 임차인 보호제도가 되어야 한다. 그러기 위해서는 첫째, 전세금반환보증 가입시 주택가격의 100%에서 일정 비율를 적용하는 제도적 수정이 필요하다. 주택담보대출시 적용되는 주택담보대출비율(LTV)과 같이 보증보험 가입시에도 주택가격(또는 감정평가액)에 일정 비율(예, 70%)을 적용하는 방안을 검토해야 한다. 그래야만 주택가격 하락기에도 임차인을 보호하는 등 깡통전세 예방이 가능하다.

둘째, 공시가격 적용비율 하향조정이다. 국토교통부는 9월 1일 개선방안에서 공시가격 적용비율을 현행 150%에서 140%로 낮추는 방안을 제시하였으나, 공시가격 현실화 정책이 계속 추진된다면 깡통전세 문제는 해결이 어려울 수 있으므로 공시가격 적용비율을 130% 내지는 120%까지 낮출 필요가 있다.

셋째, 임차인이 감정평가사를 선정하고 의뢰하는 구조를 개선해야 한다. 국토교통부는 지난 9월 1일 전세금반환보증 제도개선방안에서 의뢰인과 평가사간 결탁 방지를 위하여 감정평가사협회 추천제를 활용하는 방안을 제시하고 있다. 그러나 이보다 우선하여 임차인이 감정평가를 의뢰하고 수수료도 부담하는 현재의 시스템 개선 없이는 깡통전세 방지에 한계가 있을 수 있다. 따라서, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조제3항을 적용하여 주택도시보증공사(HUG)가 협회에 감정평가법인 등 추천을 의뢰하고 수수료도 주택도시보증공사(HUG)가 부담하는 것으로 개선하여 임차인과 감정평가사간의 접촉을 차단하는 것이 필요하다. 또한, 감정평가서 발송 전 감정평가사협회가 운영하는 사전심사를 받도록하여 고가평가 가능성을 사전 차단하는 것이 필요하다. 전세금반환보증 가입 후 깡통전세 문제가 발생하는 것은 제도적 문제점도 있지만 갑작스러운 금리상승 등 복잡한 주택시장 변화에도 민감하여 정부는 임차인 입장뿐만 아니라 상식이 통하는 선에서 제도를 재정비할 필요가 있다.