대우건설, 한남2구역 118m 제안 승부수···서울시·전문가 의견 들어보니

대우건설 "중대변경 안되면 시공권 포기" 확약서 제출

기존 계획통과 2년 밖에 안 돼···주변 지역도 90m가 한계

서울시 "한남재정비 변경지침 상 90m 규제 당분간 그대로"

인허가 문턱 못넘고 시공사 계약 해지시 장기간 지연 불가피

서울 용산구 한남2재정비촉진구역(한남2구역)은 오는 9월24일 시공사 입찰을 마감한다. 사진=장귀용 기자

"선제조건인 서울시 규제완화를 예단하기 힘든데다, 한남뉴타운은 지대가 높아 일반 사업지와 조건이 다르다는 점에서 기존 대비 건물 높이를 28m나 올리는 대안설계제안은 다소 도전적인 제안으로 보입니다."(유천용 도시계획기술사회 회장)

대우건설이 용산구 한남재정비촉진지구 2구역(한남2구역) 재개발 수주를 위한 승부수를 띄웠다. 중대변경을 통해 아파트 최고높이를 기존 90m에서 118m로 높이겠다는 것이 골자다. 대우건설은 중대변경에 실패하면 시공권까지 포기하겠다는 입장을 내놨다. 다만 전문가들은 인근 지역에서 비슷한 제안이 거절된 데다 지대가 높은 한남뉴타운의 특성상 인허가를 통과하기 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

정비업계에 따르면, 대우건설은 한남2구역에 단지이름을 '한남써밋'으로 하는 입찰제안서를 제출하면서 원안설계 외에 사업계획의 중대 변경이 필요한 특화설계를 추가로 제안했다. 서울시 건축심의위원회에서 승인한 최고높이 90m를 설계변경을 통해 118m로 올리겠다는 것. 여기에 각 옥상을 연결하는 360m길이의 스카이브릿지도 추가로 제안했다.

한남2구역은 한남뉴타운사업의 일환으로 추진되는 재개발사업이다. 서울 용산구 보광동 272-3번지 일대에 지하 6층, 지상 14층, 30개동, 1537가구(일반 1299가구, 임대 238가구) 아파트와 부대복리시설, 근린생활시설 등이 들어선다. 사업비는 약 9486억원이다. 시공사 선정 입찰에는 롯데건설과 대우건설이 참여했다.

대우건설은 서울시가 올해 연말 발표할 예정인 도시기본계획 2040플랜으로 각종 규제사항을 완화할 방침을 내세운 만큼 가능성이 충분하다는 입장이다. 서울시는 2040플랜을 통해 '한강변 35층 층수 규제'와 '높이 90m 이하 제한' 등을 완화하겠다는 입장이다. 두 가지 규제가 없어지면, 118m 높이의 아파트도 충분히 허가받을 수 있다는 것.

대우건설은 최고 층고 118m로 한남2구역 사업계획을 변경하겠다는 내용을 담은 백정완 대표이사 명의의 확약서를 조합에 제출했다. 사진=독자제공

대우건설은 이러한 대안설계를 '118 프로젝트'로 이름 짓고, 이를 진행할 수 없을시 시공사 지위 재신임 총회를 통해 시공권을 포기할 수도 있다는 입장을 내걸었다. 대우건설 관계자는 "대우건설의 사업추진의지를 보이기 위해 백정완 대표이사 명의의 확약서를 법무법인의 공증을 받아서 지난 11일 조합에 전달했다"면서 "이주철거 기간 동안 중대변경 인허가를 진행해 사업지연 없이 목표를 이룰 예정"이라고 했다.

다만 전문가들은 대우건설의 이 같은 제안이 현실화될지에 대해선 비관적인 분석을 내놨다. 기존 건축심의가 통과된 기간이 약 2년으로 짧은데다, 인근 지역과의 스카이라인과 형평성을 고려하지 않을 수 없다는 것. 유천용 도시계획기술사회 회장은 "한남뉴타운은 지대가 다른 곳보다 높아서, 서울시가 높이와 층수 규제를 완화하는 방향을 잡는다고 해도 평지만큼 높이완화를 적용받긴 쉽지 않을 것"면서 "특히 심의위원들이 완전히 물갈이 될 정도로 시간이 지나지 않은 이상, 한번 통과된 심의내용을 번복하긴 쉽지 않은 것도 사실"이라고 했다.

서울시도 인허가 변경 가능성이 크지 않다는 입장을 내비췄다. 서울시 관계자는 "아직 2040플랜의 구체적 내용이 발표되지 않았을 뿐더러, 한남2구역의 경우 심의과정에서 '한남재정비촉진지구 변경지침'의 내용을 별도의 가이드라인으로 삼고 있다"면서 "변경지침에 따라 해당 지역의 높이는 90m로 규정돼 있고, 시에선 당분간 이 지침을 바꿀 계획은 없는 상태"라고 했다.

실제로 최근 인허가과정을 진행한 한남2구역 인근 지역들도 90m 높이 제한의 벽을 넘지 못했다. 한남2구역과 500m 거리에 위치한 유엔사령부 부지는 지난 9월 사업계획 변경 승인을 받으면서 층고를 90m로 확정했다. 한남2구역과 맞닿아 있는 한남4구역도 높이를 73m로 규정한 한남재정비촉진지구계획을 따르기로 했다. 올 상반기까지만 해도 층고를 높이자는 주장을 폈지만, 다음달 1일 개최 예정인 제9차 도시재정비위원회 심의통과를 위해 의견을 굽혔다.

대우건설은 높이 제한 완화가 오세훈 시장과 박희영 용산구청장의 공약사항이었던 만큼 인허가 변경 시기가 되면 규제가 쉽게 풀릴 것으로 보고 있다. 대우건설 관계자는 "한남뉴타운의 경우 한강에서의 남산조망이 가려질 수 있다는 것이 규제의 핵심근거인데, 한남2구역에 제안한 설계에는 이러한 문제를 해결할 수 있는 조치가 모두 반영된 상태"라면서 "대우건설이 시공권을 획득하면 인근의 한남3구역 등과 함께 공동으로 인허가 변경을 추진해 가능성을 더 높일 계획"이라고 했다.

용산구 한남뉴타운과 한남2구역 위치도.

일각에선 중대변경 인허가에 실패할 경우 장기간 사업지연이 불가피하다는 우려도 나온다. 건설업계 관계자는 "중대변경은 추가 인허가 절차만 1~3년이 걸린다. 그만큼 관리처분인가가 늦어질 수 있다"면서 "여기에 만약 인허가를 통과하지 못해 시공사계약을 해지하는 일까지 벌어지면, 새 시공사를 선정하는데 추가로 6개월~1년여의 시간이 더 필요하기 때문에 사업지연이 불가피하다"고 했다.