부동산 냉각 멈추려면···과감한 규제완화 필요할 때

고금리와 주택거래 하락세에 부동산 시장 불안이 가중되자 정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 규제지역을 해제하는 등 연착륙 대책을 대거 쏟아냈다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 지난 10일 추경호 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '제3차 부동산 관계장관회의'를 열고 부동산시장 현안 대응 방안을 발표했다.

정부는 연착륙을 위한 조처로 부동산 규제지역을 지난 6월과 9월에 이어 또 해제했다. 14일부터는 서울 전 지역과 경기 과천·성남·하남·광명 4곳만 규제지역으로 남는다. 이들 지역은 모두 투기과열지구이자 조정대상지역이다.

이는 서울 및 수도권 아파트들도 일부가 가격이 급격히 하락하고 미분양이 쌓이는 등 주택시장이 급격하게 얼어붙은데 따른 조치로 풀이된다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 "최근 가파른 금리 인상 추세와 결합한 시장 냉각 가능성은 경계해야 할 것"이라며 "부동산 시장의 연착륙을 확고히 하면서도 중장기 수급 안정과 서민·실수요자 보호를 위한 맞춤형 대응 방안을 추진하고자 한다"고 밝혔다.

하지만 전문가들은 정부의 이 같은 방안이 매수심리를 다시 되살리기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 여전히 비싼 주택가격과 대출 금리 인상에 따른 금융비용 부담 상승이 그 이유다.

아울러 정부는 다음달 1일부터 투기·투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 규제를 해제하기로 했다. 다만 대상은 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)로 한정된다. LTV는 50%까지다.

전문가들은 주택 구매를 결정하더라도 DSR에 발목을 잡혀 예상보다 대출이 나오지 않을 것으로 예상했다.

예를 들어 연봉이 5000만원인 무주택 실수요자가 14억원짜리 아파트를 매입할 경우 DSR 규제 탓에 빌릴 수 있는 돈은 3억5000만원(40년 만기·원리금균등상환) 수준에 불과하다. 연봉이 1억이 넘을 경우 대출 한도는 크게 개선되지만 집 값 상승을 기대하기 어려운 상황에서 고금리 리스크를 감수하려는 수요는 많다는 지적도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "금리가 인상추이에 있다보니 시장에 기대심리를 키우기 쉽지 않고 금통위와 미연준 발표가 남아 있는만큼 실수요자나 투자자 모두에게 받아드리기 좋은 여건이 아니다"며 "그러다보니 거래 활성화가 되는데는 한계가 있을 것으로 본다"고 전했다.

결국 부동산 연착륙을 위해서 더 적극적인 대책 마련이 필요하다. 정부의 이번 규제 완화에도 아직 서울 전역이 규제로 막혀 있고, 금리 인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제라는 벽은 여전히 남아 있어 거래 활성화에 한계가 있다. 정부 입장에서도 신중하게 판단해야 하지만 올해보다 내년 부동산 시장의 변동성이 더 클 것으로 예상되기 때문에 적극적인 규제 완화가 필요한 시점이다.