뻥튀기해도 별 탈 없는 분양계약률···제도 개선 못하나 안하나

최근 둔촌주공 계약률 두고 온갖 추측 난무···분양사들 과장 심해

계약률 보고 계약했다 분쟁으로 번져···계약금 날리는 일 허다

'계약률 과장' 판례마저 오락가락···대게는 계약자에게 불리하게 판결

최근 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 정당 계약률을 두고 시장이 시끄럽다. 70%에 육박한다는 말부터 40% 수준에 불과하다는 말까지 출처가 불명확한 정보들이 떠돌고 있어서다.

이런 혼란상이 일어나게 된 것은 조합과 시공사가 정확한 계약률을 공개하지 않았기 때문이다. 둔촌주공재건축 조합은 1‧2순위 청약 이후 계약률을 공개하지 않기로 결정했고 시공사에도 공문을 보내 대외적으로 계약률을 밝히지 말 것을 요청했다.

조합의 이러한 결정은 법적으로 문제가 없다. 계약률이나 분양률을 밝히는 것을 시행사의 판단에 맡기고 있기 때문이다. 오히려 지나친 과장이 아니라면 계약률을 사실과 다르게 알려도 문제가 없다.

간혹 길거리 권유나 전화 권유 등 판촉활동을 접해보면 실제론 그렇지 않은데도 "판매시설 100% 분양완료, 1층 100% 분양완료"와 같은 안내를 하는 분양 직원이 많다. 중앙일간지 광고에도 이런 내용이 버젓이 실린다. 둔촌주공도 무순위 청약을 앞두고 인근 공인중개사나 분양관련회사 직원들이 주도해 '70% 계약률'을 퍼트렸다.

이런 허술한 법망으로 인해 가장 피해를 보는 것은 분양률이나 계약률만 믿고 덜컥 집을 계약한 수요자다. 안내받은 내용만 믿고 투자가치가 높다고 생각해 계약을 했다가 입주 때가 돼 '유령 아파트'란 사실을 알게 되는 식이다. 나중에 계약을 취소하려해도 계약금을 위약금을 물거나 중도금마저 돌려받지 못하게 되는 경우도 많다.

실제로 분양률을 부풀린 광고를 했지만 수분양자가 계약금을 돌려받지 못한 판례가 많다. 안내받은 분양률과 실제 분양률이 10~15%정도 차이가 났는데, 재판부에선 이 분양률 차이가 적극적으로 기망(欺罔)이 아니라 판촉행위에 해당하는 정도로 봤다.

문제는 엉터리 계약률로 분쟁이 생기면 대게는 계약자에게 불리하게 판결이 난다는 것이다. 실제로 계약금을 돌려받은 판례를 보면 분양을 받은 사람이 철저하게 자료를 수집한 경우가 많았다.

가령 분양 자료를 수집하고 판매직원과 계약률이 계약을 맺는데 중요한 판단 근거로 사용됐다는 대화 녹취를 가지고 있었던 식이다. 계약서에 분양률 관련 특약이나 단서조항을 넣고 안내에 착오나 거짓이 있다면 계약금을 반환한다는 내용을 추가해놓는 것도 반환에 도움이 됐다.

이 때문에 전문가들은 일찍부터 이처럼 계약자가 '깜깜이' 계약률에 대한 모두 책임과 손해를 떠안아야 하는 구조를 지적해왔다. 하지만 지금까지 판촉행위를 지나치게 제약할 수 있다는 명분으로 개선이 이뤄지지 못했다.

최근 집값이 떨어지면서 시장에선 '옥석가리기'가 무엇보다 중요해졌다. 특히 가진 대부분의 자산을 투자하고 빚까지 안아야 하는 서민들에겐 '생존'의 문제다.

생존이 오락가락 하는 주택시장에서 재판부가 감(感)이나 주먹구구식 판단에 의존해 판결을 내리는 것은 무책임에 가깝다. 하다 못 해 오차 허용범위라고 규정할 필요가 있다. 소위 업자들을 살리려고 '꼼수'를 허용하는 현행 법률에 대해 새롭게 고민해야 할 때다.