정비사업 보정계수 적용 단지 속속 등장···"분담금 확 줄었네"

성북 석관4구역, 도봉 쌍문한양1차, 창동상아1차 정비구역지정

공람안 대비 임대주택→분양주택 전환 가구 늘어···사업성 개선 효과

기부채납 비율·비용도 개선···서울시 "주택공급 확대 노력 계속할 것"

서울시가 공시가격과 현황용적률에 따라 임대주택 비율을 조정하는 '보정계수'를 도입해 외곽지역 정비구역지정에 힘을 싣고 있다. 사진은 노원·도봉구 일대 아파트 밀집지역. 사진=장귀용 기자

현황용적률과 공시가격에 따라 임대주택 비율을 조정하는 '정비사업 사업성 보정계수'(이하 보정계수)를 적용해 정비구역을 지정하는 단지들이 늘고 있다. 보정계수 도입으로 사업성이 개선되는 사례가 늘어나면서 분담금에 대한 걱정 때문에 정비사업 추진을 꺼리던 인근 단지들도 추진동력이 커지고 있다.

서울시가 16일 제13차 도시계획위원회 정비사업 수권분과위원회를 열고 성북구 석관4구역을 비롯한 7개 단지에 대한 정비구역지정을 완료했다. 이 중 석관4구역을 비롯해 ▲영등포구 당산동 6가104 번지 ▲도봉구 창동상아1차 ▲도봉구 쌍문한양1차 등 4곳엔 보정계수를 도입해 공람공고 대비 임대주택비율을 줄였다.

보정계수는 단지 공시가격에 따라 허용용적률 인센티브를 최대 40%까지 높일 수 있는 제도다. 단지의 공시가격을 서울 내 주거지 평균 공시가격으로 나눠서 1~2까지 차등 적용한다. 1 이하인 단지는 1이 적용되고, 2가 넘어가면 2로 취급한다.

보정계수는 지난 8월부터 적용된 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획'에서 처음 도입됐다. 구체적인 산출 산식이 정립돼 적용된 것은 11월8일 제11차 수권분과위원회부터다. 이후 총 3차례의 수권분과위원에서 9개 단지가 보정계수 적용의 혜택을 봤다.

임대주택 건립에 대한 부담도 상당히 줄었다. 이전까진 공공임대주택에 가격산정 기준을 '표준형건축비'로 삼았다. 하지만 최근엔 분양가상한제 주택들의 분양가 산정 때 사용하는 '기본형건축비'가 새로운 기준이 된다. 현재 표준형건축비와 기본형건축비는 거의 2배가량 차이가 난다. 기존 대비 절반에 해당하는 가구 수만 공공임대로 공급해도 금액이 충족되는 셈이다.

보정계수 도입과 기부채납 비용조정으로 단지들은 임대주택으로 공급해야 했던 주택 일부를 일반분양으로 전환할 수 있게 됐다. 단지 규모와 현재 공시가격에 따라 적게는 수십가구에서 많게는 수백가구까지 일반분양이 늘어난다. 보수적으로 1채당 5억원의 추가이익이 난다고 가정해도 수십‧수백억 원의 사업성 개선효과가 있는 셈이다.

개별 조합원들의 분담금 부담도 줄어들게 됐다. 가령 석관4구역의 경우 최초 공람공고안 대비 일반분양 가구 수가 86가구 더 늘어날 전망이다. 조합원 1인당 추정분담금은 약 7700만원 줄어드는 것으로 추산됐다. 창동상아1차와 쌍문한양1차도 일반분양이 각각 28가구와 49가구 늘어났다.

업계에선 보정계수 도입이 본격화한 만큼 내년부터 본격적으로 외곽지역 내 정비구역지정 단지가 늘어날 것으로 보고 있다. 정비업계 관계자는 "보정계수는 공시가격이 높지 않으면서도 현황용적률이 높은 단지에 더 유리하다"면서 "기존 용적률이 높아 분담금 부담이 컸던 노원‧도봉‧강북‧구로‧금천 일대 중고층 이상 베드타운 단지들이 혜택을 많이 볼 것으로 보인다"고 했다.

서울시는 주거정비를 통한 주택공급 촉진을 위해 최대한 적극적으로 개별단지의 구역지정을 돕겠다는 입장이다. 한병용 서울시 주택실장은 "2030 도시·주거환경정비기본계획'을 반영해 사업성을 대폭 개선하고 신속통합기획을 통해 신속한 주택공급과 더 나은 주거환경을 만들어 가도록 행정적 지원을 다할 것"이라고 했다.