무허가건물 노후도 산정 포함···국토부, 재개발·재건축 요건 완화

개정안 입법예고 이달 18일부터 내달 28일까지

재건축진단, 녹지환경 등 7개 항목 추가 신설

"노후지역 재개발 사업추진 보다 수월해질 것"

국토교통부(국토부)가 재개발·재건축사업이 보다 합리적으로 추진될 수 있도록 재개발 정비구역 지정요건에 무허가건축물을 포함하고, 재건축진단 제도도 개편한다.

[아파트와 빌라가 밀집한 주택가 모습. (사진=강민석 기자)

국토부는 '도시 및 주거환경정비법 시행령', '주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준' 등 하위법령 개정안을 오는 18일부터 내달 28일까지 총 40일간 입법예고 한다고 17일 밝혔다.

이번 입법예고는 2025년 국토교통부 업무계획과 올해 초 '지역 건설경기 보완방안'에서 밝혔던 정비사업 활성화 방안의 후속 조치이다.

개정안을 보면 '재개발사업 정비구역 지정요건 완화'와 '재건축진단 기준 개선' 변경이 주요 골자다.

먼저 재개발사업 정비구역 지정요건 완화의 경우, 현행 제도상 무허가건축물은 노후도(30년 이상 경과) 산정에서 제외 됐으나 앞으로는 무허가건축물도 노후도 산정에 포함된다. 세부적으로 보면 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 이미 보상의 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 포함하고 있는 점을 감안해 앞으로는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 포함된다.

안전진단 명칭도 재건축진단으로 변경된다. 재건축진단의 통과 시점은 사업인가 전까지 조정하는 등 주민이 불편하면 재건축을 보다 쉽게 착수할 수 있도록 개정된 도시정비법(올해 6월 4일 시행예정)의 취지를 반영해 진단기준도 개선된다.

현행 진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비노후도, 비용분석 등으로 구성되나, 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 주민 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 이에 따라, 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설하고, 기존 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 가구 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합해 종합적으로 평가되도록 한다.

예를 들어, 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나, 주민공동시설, 조경시설이 충분하지 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우나, 또는 승강기가 비좁은데 확장하기도 어려운 노후 아파트는 이로 인한 주민의 불편 정도가 재건축 진단 결과에 반영될 수 있도록 개선된다.

또한, 주거환경 분야의 평가항목이 확대되는 점을 고려해, 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 소폭 확대하고, 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다. 다만, 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있도록 해 주민의 선택권도 확대된다.

아울러, 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우, 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정해, 진단 부담을 줄일 예정이다.

김헌정 국토부 주택정책관은 "이번 제도개선으로 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대된다"며 "규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위해 지난해 말부터 계속적인 현장 정책설명회 등 의견수렴 거쳐 하위법령을 마련했다"고 말했다.

이어 "앞으로도 신속하고 안정적으로 정비 사업이 추진될 수 있도록 노력해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.