정치적 불확실성에 따른 건설업계의 리스크 확대착공·인허가 감소···주택 공급 정책 추진 동력 상실전문가들, 시장 안정 위한 주택 공급 지속성 강조
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서울 시내의 아파트 전경. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr
윤 정부는 출범 이후 '270만가구 공급' 계획을 통해 주택시장 안정화에 주력했지만 큰 실적을 내지 못하며 공급 부족 우려는 수년 간 심화돼왔다. 3기 신도시 조성과 민간 재개발·재건축 활성화, 도심복합사업 확대 등을 추진했지만 공급 실적으로 이어지지 않았기 때문이다.
실제 주택 공급의 주요 지표인 착공·인허가·준공 실적 모두 감소했다. 주택산업연구원에 따르면 문재인 정부 5년 평균 54만가구에 달하던 인허가 물량이 2023년 42만가구, 2024년 35만가구로 급감했다는 게 연구원의 분석이다. 또 착공 물량은 ▲2021년 58만4000가구수준을 유지하다 ▲2022년 38만3000가구 ▲2023년 24만2000가구 ▲2024년 26만가구로 급감했다.
올해 초만 해도 상반기가 지나면 공급에 숨통이 트일 것이란 기대감이 있었지만 조기 대선 국면으로 이조차 장담할 수 없게 됐다. 통상 대선 같은 큰 이슈가 있을 경우 수요자들의 관심도가 낮아지기 때문에 시행사들이 분양 일정을 미루는 경우가 적지 않기 때문이다.
부동산R114 자료에 따르면 올 1분기 전국 일반분양 물량은 총 1만2358가구로 전년 동기(3만5215가구) 대비 절반을 밑도는 것으로 나타났다. 특히 서울은 2월까지 단 482가구만이 일반분양에 나서면서, 2009년(5682가구) 이후 16년 만에 최저 수준을 기록했다.
건설사들과 시행사들도 정부의 불확실한 정책 기조에 따라 분양 일정을 보류하거나 사업 자체를 재검토하는 분위기다. 건설업계 관계자는 "정책에 대한 신뢰가 무너지고 금융 시장도 얼어붙다 보니, 리스크를 감수하고 공급에 나설 이유가 없다"며 "상반기 이후에도 공급 회복은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
여기에 대통령 파면이라는 전례 없는 사태로 인해 주택 공급 활성화를 위한 재건축 규제 완화 등 윤 정부에서 추진한 핵심 정책 대부분이 중단되거나 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.
대표적으로 '재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(재건축 특례법)' 제정안이 국회 국토교통위원회에 계류돼 있다. 정비사업 기간을 3년 앞당기고, 재건축·재개발 사업(투기과열지구 제외) 용적률을 3년 한시적으로 법정 상한보다 최대 30% 높이는 내용이 골자다.
재건축초과이익환수제 역시 여야 의견이 엇갈리고 있는 법안이다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 차단하고, 주택가격 안정 등을 도모한다는 취지다.
정책 불확실성 외에도 고금리 기조가 지속되면서 주택사업 수익성이 악화된 점도 공급 축소에 결정적인 영향을 끼치고 있다. 기준금리가 3.5% 수준에서 장기간 유지되면서 건설사들은 금융비용 부담에 시달리고 있다. 또 PF 시장의 자금 경색 현상은 신규 사업 추진을 더욱 어렵게 만들고 있다.
상황이 이렇다 보니 부동산 시장에선 주택 공급 절벽이 우려된다는 지적이 나온다. 부동산R114에 따르면 내년 서울의 입주 물량은 9640가구에 그칠 전망이다. 이는 올해 예정 물량인 3만7681가구의 약 25% 수준에 불과하다. 주택 공급 부족 문제가 서울을 포함한 수도권 집값 상승을 자극하면 무주택자 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 것이다.
전문가들은 지속적인 주택 공급이 이뤄져야 시장 안정이 가능하다고 강조한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "신규 주택 공급이 원활하지 않으면 서울과 수도권 일부 지역에 한해 집값 상승을 부추길 우려가 있다"며 "윤 전 대통령의 파면 여부와 상관없이 여야 모두 향후 주택 공급 부족 문제를 인식하고, 주택 공급 확대 정책을 적극적으로 추진해야 된다"고 말했다.
뉴스웨이 주현철 기자
jhchul37@newsway.co.kr
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