동탄·용인 막히자 광주로...수서행 철도 품은 비규제지역에 수요 이동한다

동탄·용인 규제에 광주로 수요 이동수서~광주 복선전철 착공, 주거 가치 상승광주의 실거래가 상승세 주목

사진=강민석 기자

토지거래허가구역이 동탄, 용인 등 경기 남부까지 확대되며 대출·세제 부담이 덜한 비규제지역 경기 광주가 대안 주거지로 떠오르고 있다. 수서~광주 복선전철이 착공 단계에 들어서며 광역철도망 확충이 가시화되고 있어, 철도 호재가 광주시 전역의 주거 가치 상승으로 이어질 전망이다.

11일 업계에 따르면 정부는 지난 6월 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 추가 지정했다. 서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등으로 묶여 있던 가운데 규제망이 경기 남부와 동북부까지 넓어진 셈이다.

이들 구역에서는 2년 실거주 의무가 붙어 갭투자가 막히고 주택 가격에 따라 대출 한도도 차등 적용된다. 도심 진입 문턱이 이처럼 높아지자 각종 규제에서 상대적으로 자유로운 광주시 전역이 수도권의 새 대안 주거지로 부상하고 있다.

10·15 대책 이후 수요는 비규제지역으로 옮겨가는 모습이다. 경기부동산포털 자료를 분석한 결과, 대책 직전 3개월 3만6619건이던 경기도 31개 시·군의 아파트 매매 거래량은 직후 3개월(2025년 11월~2026년 1월) 3만5002건으로 줄었다. 반면 광주시는 627건에서 733건으로 106건(약 16.9%) 늘었다. 같은 기간 인접한 성남시는 1996건, 하남시는 911건 감소해 규제지역과 비규제지역의 희비가 엇갈렸다.

비규제지역은 규제지역보다 주택담보대출비율(LTV) 적용이 완화돼 있고 세제 부담이 적으며 청약 자격 요건도 덜 까다롭다. 수도권 집값 부담이 커진 상황에서 경기 광주는 실거주 편의와 향후 가치 상승 가능성을 함께 갖춘 곳으로 평가받는다.

광주의 주거 가치를 끌어올리는 핵심 동력은 가시화된 광역철도망이다. 국토교통부가 지난 4월 17일 수서~광주 복선전철 건설사업 2·3공구 우선착공구간의 실시계획을 승인·고시했고, 사업은 착공에 들어가며 본궤도에 올랐다. 개통하면 경기광주역에서 모란역을 거쳐 수서역까지 두 정거장이면 닿는다. 소요 시간이 기존보다 크게 줄어드는 데다 수서역에서 SRT와 GTX-A로 갈아탈 수 있어, 전국 주요 거점으로 이동하기도 한결 쉬워질 전망이다.

철도 호재는 광주시 실거래가에 반영되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '광주역 자연앤자이' 전용 84㎡는 3월 8억1500만원(23층)에서 8월 9억9000만원(8층)으로 단기간에 1억7500만원 올라 신고가를 기록했다. 인근 'e편한세상 광주역 3단지' 전용 84㎡ 역시 지난해 11월 6억9000만원(8층)에 거래됐으나 올해 7월에는 8억3000만원(13층)에 팔려 1년이 채 안 돼 1억4000만원 상승했고 신고가를 새로 썼다.

오포와 태전 등지에서도 비슷한 흐름이 나타난다. 고산동 '더샵오포센트럴포레' 전용 84㎡는 입주 초기인 2022년 9월 6억4000만원(9층)에 실거래됐지만 올해 7월 7억3500만원(24층)에 거래됐다. '더샵오포센트리체' 전용 84㎡는 2023년 12월 입주 당시 5억원대 초반이던 것이 최근 7억원대 초반까지 올라, 3년 가까운 기간에 2억원 가까이 상승했다. 태전지구 '광주태전아이파크'는 지난해 9월 5억6000만원(9층)에서 올 9월 6억900만원(14층)으로 4900만원, 약 9% 올랐다.

이런 가운데 롯데건설은 10월 경기 광주시 쌍령동 일원에 '경기광주역 롯데캐슬 시그니처 2단지'를 선보인다. 10개 동, 지하 10층~지상 최고 26층으로 지어지며 총 1249가구 규모다.

업계 관계자는 "수서광주선 실시계획 승인은 그동안 저평가받던 경기도 광주의 실질적인 주거 가치를 끌어올리는 중요한 전환점"이라며 "주변 지역의 규제 강화로 인해 상대적으로 진입 장벽이 낮은 광주시로 수요가 유입되고 있으며, 교통망 확충의 수혜는 특정 역세권을 넘어 시 전역의 주거 가치 상승으로 이어질 것으로 보인다"고 말했다.