[포커스]뉴스테이, MB정부 보금자리 닮은 꼴

그린벨트 난개발·주민반대 등 판박이

사업 초기 호응··· 장기 혼란 가능성↑

2017년 13만가구···보금자리보다 많아

민간건설사가 짓는 뉴스테이 브랜드 아파트가 들어설 예정인 위례신도시 전경(출처=뉴스웨이 DB)

박근혜 정부가 야심차게 추진중인 뉴스테이(기업형 임대주택)가 이명박 정부의 보금자리주택과 같이 주택 시장을 망가뜨릴 수 있다는 지적이 나오고 있다. 공급과잉 우려가 벌써부터 나오고 있고 기존 보금자리주택 처럼 그린벨트를 풀고 짓는 사례가 많아 환경파괴와 난개발 우려도 큰 데다 공급지 주변 주민·사업자들의 반대가 크다.

건설·부동산업계에 따르면 전문가들은 뉴스테이 사업이 일단 사업 초기 성공할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 전·월세 세입자 등 수요자와 건설사 등 공급자의 욕구를 모두 해소해 줄 수 있다는 이유에서다.

전세난에 지친 전세난민들이나 이사를 꺼리는 세입자들은 8년이상 한 곳에서 살 수 있다는 장점이 있다. 가격이 급등중인 전세아파트와 달리 월세주택은 공급량에 따른 임대료가 크게 오르지 않는 점도 반영된다.

건설사들에겐 새로운 먹거리다. 분양시장 포화상태에서 임대아파트 공급으로 매달 현금을 확보할 수 있다. 임대보금증으로 목돈도 챙길 수 있고, 8년뒤 분양 전환으로 수익을 올릴 수도 있다.

하지만 중장기적으론 보금자리주택과 같이 시장 혼란을 야기할 가능성이 적지 않다는 게 전문가들의 견해다.

◇공급과잉 따른 미분양 양산 가능성 커 = 우선 공급과잉 우려다. 국토교통부는 2017년까지 총 13만가구의 뉴스테이 공급 부지를 확보할 계획이다. 지난해 2만4000가구를 확보했으며, 2016년 5만가구, 2017년 5만6000가구를 추가할 방침이다.

이는 지난 2009년 첫 입주자를 모집한 보금자리주택 12만5000여가구보다 많은 공급량이다.

소위 반값 아파트, 로또 아파트로도 불렸던 ‘보금자리주택’은 이명박 정부에서 무주택서민 주거안정 방안 중 최우선적으로 시행한 사업이다. 당시 시세의 50~80%선에 공급, 무주택자들의 높은 관심을 끌었지만, 박근혜 정부들어 주택과잉 공급의 원인으로 지목되며 폐기처분 됐다.

실제 보금자리주택이 처음으로 사전예약을 받은 해인 2009년 3월 전국 미분양 주택은 16만6000여가구로 조사 이래 최대치를 기록하기도 했다.

이는 최근 공급과잉과 미분양 주택 적체현상과도 유사다. 실제로 지난해 12월 기준 미분양주택은 총 6만1512가구로 전월 대비 23.7%(1만1788가구) 증가했다. 특히 지난해 50만가구가 분양되며 2009년 이후 최고치를 기록했다. 분양시장 호황을 의식한 민간건설사들이 밀어내기분양을 한 결과다.

인허가 물량도 어머어마하다. 올해는 주택 절대 부족기인 1기 신도시 건설 당시와 맞먹는 70만가구가 인허가 받을 것으로 예상되고 있다.

이런 공급과잉 우려 상황에서 뉴스테이 물량까지 쏟아져 나온다면 2017~2018년경 물량폭탄에 주택시장이 대공황에 빠질 수 있다는 경고가 나오고 있는 것. 보금자리주택 사업 당시처럼 분양가가 폭락하고, 미분양 폭탄에 건설사들이 연쇄 부도가 날 수 있다는 얘기다.

◇그린벨트 난개발 우려 급증 = 그린벨트 해제로 인한 난개발도 우려된다. 국토부가 내놓은 1차 뉴스테이 공급촉진지구 시범사업을 보면 대부분 사업지가 그린벨트 해제지역이다. 전체 185만7000㎡ 규모 부지 중 97% 이상인 181만2000㎡가 그린벨트 해제지역 땅이다. 이곳에서 공급되는 뉴스테이는 1만2000가구로 전체 물량의 93%를 차지한다.

1000가구 이상의 임대주택을 건립할 수 있는 유휴부지가 많지 않다는 점을 감안하면 앞으로 확보할 뉴스테이 부지 상당수가 그린벨트 해제지역이 될 것으로 보인다.

역시 그린벨트를 풀어 추진했던 보금자리주택 사업에서 드러냈던 부작용이 재현될 수 있다는 우려가 나오는 것.

특히 1차 뉴스테이 공급 촉진지구 후보지에 포함된 부지 중 50만㎡이상 규모의 땅이 한곳 밖에 없다는 점을 감안하면 난개발 우려는 더 커진다.

토지소유주나 인근 지역주민들의 반발 우려도 보금자리사업을 빼닮았다. 실제로 경기도 하남미사지구에서는 보금자리주택 개발을 이유로 보유하고 있던 땅을 강제로 수용당한 토지소유자들 반발이 아직까지 이어지고 있는 것으로 알려졌다.

뉴스테이 사업도 마찬가지다. 1차 뉴스테이 공급촉진지구 후보지 중 가장 큰 규모인 과천 주암지구에선 화훼단지 사업자들의 크게 반발하고 있는 것으로 전해졌다. 게다가 재건축 사업을 앞둔 인근 과천 주공아파트 주민들도 바짝 긴장하고 있다.

입주민들이 기피하는 임대아파트가 대규모로 들어서는 데다 5000가구 이상 브랜드 아파트가 한꺼번에 공급되면 공급과잉도 현실화할 수 있기 때문이다. 인근 주민들의 이른바 ‘임대주택 님비(Not In My Backyard, NIMBY)’도 사업차질의 복병으로 나오고 있는 셈이다.

(출처=국토교통부)

김성배 기자 ksb@