[2017 경제전망]지역별 양극화 뚜렷···가격 조정 불가피

대출규제·금리인상 등 도처에 지뢰밭

정부, 규제강화 노선 포기 가능성 커

전문가들 “하락에 무게 폭락은 없다”

주택건설 민간연구기관과 부동산 리서치업체들이 내년 부동산 시장이 약보합세에 머물 것이라는 전망을 잇따라 내놓고 있다. 서울 한 아파트 단지 전경. 사진=뉴스웨이 DB

내년 부동산 시장이 약보합세일 것이라는 예측이 잇따르고 있다. 주택산업연구원은 내년 주택 매매가격이 보합(0%)을 유지할 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원은 내년 0.8% 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 집단대출 등 대출규제 강화, 미국발 금리인상, 입주물량 폭증, 국내 조기 대선 등 여러 조건이 시장에 우호적이지 않다는 게 공통된 시각이다.

하지만 일부 부동산과 금융 전문가들 사이에선 대세하락은 아닐 것이란 의견도 적지 않다.

금리가 오르더라도 한은의 저금리 기조가 유지될 가능성이 적지 않고, 정부도 주택시장을 미지근한 강세로 관리할 여지가 있어 폭락은 기우가 될 것이라는 이유에서다.

◇집값 조정기 진입
올 한해 부동산 시장은 수도권과 지방 주택시장의 양극화가 극심하게 나타났다. KB국민은행에 따르면 올해 11월까지 전국 집값은 작년보다 1.3% 오르는 데 그쳤다.

대구·경남·충북·충남 등 지방 주택 시장은 하락세를 보였지만, 주택 시장의 중심 지역인 수도권 주택 시장이 과열 양상을 보이면서 시장의 전체적인 분위기는 호황세를 이어갔다.


특히 수도권에선 아파트 청약에 당첨만 되면 수천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙고, 청약 시장에 투기 세력이 몰렸다. 서울 강남 재건축 아파트 시장도 강세를 보이며 7~8월 사이에는 한두 달 새 가격이 1억~2억원씩 치솟기도 했다.

그렇다면 내년 전망은 어떨까. 각 부동산 연구기관들은 내년 부동산 시장이 조정기에 진입할 것으로 내다봤다. 주택산업연구원은 ‘2017년 주택 시장 전망에서 내년 전국 주택 매매 가격은 보합세(0%)를 유지할 것이라고 밝혔다.

수도권의 경우 미미하게 0.5%가량 상승할 것으로 보이지만, 공공기관 이전이 마무리되고 입주 물량이 많은 지방은 본격적인 집값 하락세에 접어들어 전국적으로는 보합세라는 것이다.

주산연은 “올해 여신 심사 선진화 가이드라인이 적용되고 가계부채 관리 방안(8·25 대책)과 후속 조치 시행, 11·3 부동산 대책 등 주택 관련 대출 규제가 강화돼 앞으로 주택 시장이 위축될 것”이라고 전망했다.

건설산업연구원의 전망도 크게 다르지 않다.

수도권의 경우 주택 매매 가격이 보합세(0%)이지만 지방의 매매가는 1.5% 하락할 것으로 예상했다. 전국적으로는 0.8% 하락할 것으로 전망했다.

내년 금리 상승 압박과 입주 물량의 증가로 서울과 수도권 외곽지역 사이의 양극화 현상이 나타나고, 하반기의 집값 하락폭이 커지는 항고하저 양상을 보일 것으로 분석했다. 건산연은 특히 미분양·미입주 등 ‘공급 리스크’가 금융 부실로 이어질 가능성에 대비해야 한다고 강조했다. 모든 금융부채의 연간 원리금 상환금액을 기준으로 대출금액을 따지는 총체적원리금상환비율(DSR) 심사 도입 등 대출규제 강화가 이어지면서 수요 확대 여력이 빠르게 약화될 것이라는 관측이다.

전세금은 하락하거나 상승세가 멈출 것이라는 전망이 우세했다. 주산연은 내년 전국 전세금은 아파트 입주 물량이 증가하면서 0.4% 상승하는 데 그칠 것이라고 내다봤다. 내년 입주 예정 물량은 올해보다 11% 늘어난 60만6000가구로 집계돼, 일부 지역에서는 세입자를 구하지 못해 전세금이 내려가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세난’이 나타날 수도 있다. 건산연도 내년 입주 물량이 증가하면서 전세금이 1% 떨어질 것이라고 전망했다.

◇저금리 유지···약보합 전망

시장조사업체 부동산114 전망도 비슷하다. 정부 정책이 부양보다는 규제, 관리로 돌아선 만큼 주택 매매시장은 진정 국면에 접어들 수밖에 없다는 분석이다.

무엇보다 입주물량 과다에 따른 부담이 현시화할 가능성을 높게 보고 있다.

실제 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 2년간 전국에 입주할 아파트 물량은 77만여 가구에 달한다. 이는 2년 단기 물량으로는 분당·일산 등 1기 신도시가 조성된 1990년대 이후 가장 많은 것이다. 이중 내년 입주물량은 수도권의 경우 올해보다 41.4% 증가하고 5대 광역시가 12.9%, 기타 지방이 30% 각각 늘어난다.

하지만 금융권 등 일각에서는 본격 하락세에 접어들 가능성은 크지 않을 것으로 전망하는 경우가 나오고 있다. 교보증권은 최근 보고서를 통해 11·3 부동산 정책과 미국 대통령에 트럼프가 당선되는 등 급격한 시장 환경의 변화로 부동산 시장의 호황이 끝났다는 평가가 많지만 이러한 우려는 과장된 측면이 크다는 분석을 내놓고 있다.

교보증권은 그 이유로 ▲정부가 부동산 시장 수요를 억누를 만큼 강한 규제를 하지 않았고 ▲2000년대 후반 이후 7~8년간 주택 공급량이 부족했으며 ▲금리가 오르더라도 여전히 저금리 기조가 유지돼 부동산 등에 투자하려는 사람이 많다는 점 등을 들었다.

일부 부동산 전문가들은 내년에도 저금리 기조가 유지될 가능성에 주목한다.

정국혼란 등 주택시장 불안 요인이 많은 것이 사실이지만, 부동산이 내수의 한축을 담당하고 있는 만큼 한은은 물론 국토교통부 등 정부가 미지근한 강세를 보이는 수준으로 관리할 가능성도 적지 않다는 의미다.