하반기 전세난 가중, 갭투자주의보

서울 재건축·재개발 이주대기 5만 가구 육박

서울·경기 전세가율 80% 이상 지역 13곳

‘소액 투자로 집 한채 소유 가능’ 갭투자 기승

전문가 “불안정한 시장에 투자 리스크 너무커”

서울 강남구 대치동 한 부동산 중개소 밀집지역.

올해 하반기부터 강남권을 중심으로 수도권 내 대규모 이주량 증가로 인한 전세난이 심화될 것으로 예상된다. 이와 함께 전세값 폭등으로 인한 갭투자가 다시 기승을 부릴 조짐을 보인다는 우려의 목소리가 높아지고 있다.

12일 부동산114 등 업계에 따르면 올해 서울 지역에서 사업승인 이후 관리처분을 받았거나 앞둔 재건축·재개발 단지는 총 4만8921가구(단독주택 물량 제외)에 이른다.

통상 사업승인을 받고 관리처분인가 신청까지 6∼8개월이 소요되고, 관리처분인가와 이주까지 다시 3∼6개월가량 소요되는 것을 감안하면 이들 단지는 올해 하반기 이후부터 내년까지 순차적으로 이주에 들어갈 공산이 크다.

당장 내달부터 6000가구에 육박하는 둔촌 주공아파트 이주가 본격화된다. 빠르면 올해 말 또는 내년 초에 5040가구의 강남 개포 주공1단지의 이주도 이뤄질 예정이다. 강남구 개포 주공4단지 2840가구의 경우 관리처분인가가 날 것으로 예상되는 내달 최종 이주 시기가 결정될 전망이다.

강북도 예외는 아니다. 서대문구는 사업승인∼관리처분 단계에 있는 재개발·재건축 사업이 5440가구에 이르고 동대문구 4552가구, 성북구 4151가구, 은평구 2920가구, 양천구 2064가구, 동작구 2003가구 등의 순으로 이주 대기 물량이 예정돼 있다.

상황이 이렇다 보니 인근 서울을 비롯한 경기 지역 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)도 매우 높은 실정이다. 지난 2일 기준 서울 지역 중 전세가율이 80%를 넘은 곳이 ▲성북구(83.87%) ▲동대문구(81.79%) ▲관악구(80.95%) ▲구로구(80.8%) ▲중랑구(80.79%) 등 5곳에 이른다.

경기권역에서도 ▲의왕시(84.7%) ▲군포시(83.2%) ▲의정부시(82.3%) ▲용인시(81.8%) ▲안양시(81.5%) ▲고양시(81.5%) ▲파주시(80.8%) ▲수원시(80%) 등 8곳의 전세가율이 80%가 넘는 것으로 나타났다.

최근 이같은 현상으로 전세값을 끼고 소액으로 집을 사는 갭투자도 다시 고개를 드는 모양세다. 적은 돈으로 집 한채를 소유할 수 있다는 유혹에 여유 자금이 많지 않는 소액 투자자들이 몰리는 것.

그러나 최근 금리인상과 부동산 규제 강화가 예견된 상황에서 자칫 잘못 투자했다간 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 갭투자는 집값이 조금만 떨어져도 자칫 깡통전세로 전락해 전세금을 물어주느라 애를 먹을 수 있을 뿐만 아니라 또 입주 물량이 쏟아지는 지역에 잘못 투자했다간 다음 세입자를 구하지 못해 전세금을 대출로 떠안아야 할수도 있어서다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “최근 LTV(주택담보대출)·DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제가 예고되면서 갭투자가 더 선행되고 있는 것으로 보이는데, 갭투자라는 건 시장이 안정적인 상황에 적합한 투자 방식”이라며 “현재는 입주 물량 과다와 금리 인상, 정부에서 규제 등 리스크가 예견된 상황에서 입지별, 단지별 선별이 중요할 것 같고 무작정 갭투자를 하기에는 시기적으로 불안정한 것으로 보인다”고 말했다.