[10.24 가계부채 대책]다주택자 이젠 집 못 산다···新DTI·DSR 내년 시행(종합2)

주담대 2건 이상··· 추가 대출 봉쇄

상환능력 부족땐 대출 승인 못받아

총량 증가율 7년 전 수준 복귀 유도

정부가 가계대출의 폭증을 막고 부동산 투기 수요를 차단하기 위해 대표적 대출 관련 규제들을 대대적으로 개편·도입한다. 이에 따라 두 채 이상의 집을 갖고 있는 이들의 추가 주택 구매 채널이 사실상 막히게 됐다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원 등 경제·금융·부동산 관련 부처와 기관, 단체는 24일 서울 세종대로 정부서울청사에서 가계부채 연착륙을 위한 범정부 종합대책(이하 10.24 가계부채 대책)을 확정·발표했다.

이날 종합대책 발표 현장에는 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장, 최흥식 금융감독원 원장 등 관계 부처와 기관의 수장들이 모두 참석했다.

이번 대책은 종합적 대응을 통해 가계부채 문제 해결의 큰 틀을 마련하고자 설계됐으며 단기적으로 차주별로 특성에 맞는 지원 정책 접근으로 위험요인을 없애고 장기적으로 가계부채 총량 증가율 억제를 통한 연착륙 유도와 구조적 대응을 추진하는 것이 중심 계획이다.

우선 돈을 빌린 차주의 상환 능력을 보다 정확히 심사하기 위해 DTI 제도는 대대적으로 개편해 내년 1월부터 시행된다. 차주의 부채를 최대한 포괄적으로 반영하는 것이 신DTI의 핵심이다.

기존 DTI 규제에서 2건의 주택담보대출(이하 주담대) 보유 차주가 주담대를 추가 신청할 경우 기존 대출의 이자와 신규 주담대의 원리금만 부채로 잡고 이를 연간 소득으로 나눠 비율을 산정했다.

그러나 신DTI가 도입되면 기타 대출의 이자상환액과 2건의 주담대 원리금이 모두 부채로 잡히고 이를 연간소득으로 나눠 비율을 산정하게 된다. 이렇게 되면 DTI 비율이 높아져 사실상 복수 주담대 차단 효과가 발생한다.

복수의 주담대를 보유한 차주는 DTI 비율을 산정할 때 두 번째 주담대부터 만기제한이 도입되고 차주의 소득은 더욱 세밀하게 파악된다. 특히 장기대출 신청 시 주기적으로 소득정보를 갱신하도록 할 계획이다.

신DTI 규제는 수도권 전역과 비수도권 지방 도시 중 투기지구, 투기과열지구, 청약조정대상지역 등 현재 DTI 규제가 반영되는 지역에만 한정적으로 적용된다. 정부는 신DTI 적용 이후 시장의 변화 상황에 따라 신DTI 전국 확산 도입을 검토할 방침이다.

다만 신DTI 도입으로 인해 선의의 서민과 실수요자가 피해 보는 일이 없도록 기존 복수 주담대 차주에게는 규제가 소급 적용되지 않으며 기존 주담대의 단순 만기연장 시에도 신DTI 적용이 배제된다.

일시적 복수 주담대 보유자의 경우 즉시 처분 조건으로 부채 산정 시 기존 주담대 이자상환액만 부채로 반영하고 2년 내 처분 조건으로 부채 산정 시 두 번째 주담대의 만기제한을 적용하지 않는다.

모든 금융권의 여신 관리 지표가 될 총부채원리금상환비율(DSR)은 내년 하반기 중 제1금융권인 은행권에서부터 시범적으로 도입된다.

정부는 차주가 빌린 모든 대출에 대한 상환 능력 대비 원리금 상환 부담을 정확히 평가하기 위해 모든 대출의 원리금 상환 금액을 연간 소득으로 나눠 산정하게 된다. 부채는 대출 종류와 상환 방식 등에 따라 차주의 실제 상환 부담이 반영된다.

이를 통해 기존의 대출 상환 부담이 과도하거나 소득 상황을 비춰볼 때 신규 대출 상환 능력이 현저히 떨어진다고 판단될 경우 대출 승인이 거절된다. 대출 한도는 금융사가 차주군별 감당이 가능한 DSR을 산출한 뒤 차주의 상환 능력을 평가해 설정하게 된다.

이외에도 제2금융권의 주담대 질적 구조 개선을 위한 5000억원 규모의 정책모기지 상품이 올해 안에 출시되고 자영업자 대출 중 특정업종 편중 현상을 완화시킬 수 있는 대안을 오는 11월 안에 마련키로 했다.

특히 최근 급증하는 부동산 임대업자 대출의 여신심사 가이드라인을 오는 3월 안에 도입해 과도한 담보대출의 분할상환을 유도키로 했다. 또 가계부채 급증의 원인이 된 집단대출 중 잔금대출에 DTI를 적용하고 중도금 대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 줄이기로 했다.

이와 함께 가계부채의 총량적 연착륙을 위해 가계부채 연평균 증가율을 향후 추세 전망치보다 0.5~1.0%포인트 낮은 수준이 되도록 점진적으로 유도해 가계부채 총량 규모를 줄이겠다는 대책도 내놨다.

이와 같은 계획이 실현될 경우 4년 뒤인 오는 2021년 말에는 연평균 가계부채 증가율이 가계부채 폭증세 발생 이전인 2014년 말 기준 증가율(8.2%) 수준으로 줄어들게 된다. 이렇게 되면 올해와 비교해 약 14조원 정도의 부채가 줄어드는 효과가 구현될 것으로 예측된다.

또 가계부채 증가세의 연착륙을 위한 질적 구조개선을 위해 금융권 내 고정금리 상품과 분할상환 대출 상품의 비중을 지속적으로 확대할 예정이다.