전문가들 “수익형부동산 투자···자본수익에 집중해야”

“매수 타이밍 NO···시장흐름 살피는 게 좋을 것”

필요시 수익률·주변상권·매출액 꼼꼼히 살펴야

주택시장, 매매보단 저렴한 분양가 등 눈 돌려야

부동산 전문가들은 경기침체가 계속되면서 2‧3분기 수익형부동산 시장은 물론 분양‧매매시장 모두 힘겨운 흐름을 이어나갈 것으로 전망했다. 특히 지금은 매수보다는 시장흐름을 지켜보라는 조언이 지배적이었다.

수익형부동산의 경우 꼭 매수해야 한다면 임대수익에 집착하기 보단 자본수익에 집중할 것을 권했다. 분양시장에 관해선 양극화 현상이 갈수록 심화될 것으로 내다보고 서울이 아닌 지역 투자에 대해선 신중할 필요가 있다고 조언했다.

그래픽=강기영기자

뉴스웨이는 심교언 건국대 부동산학과 교수, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 고준석 동국대 겸임교수, 박원갑 KB부동산수석전문위원, 최현일 한국열린사이버대학 부동산학과 교수 등 전문가 5인과 2019년 2~3분기 수익형부동산과 분양시장 전망을 짚어봤다.

◆“흔들리지 않는 상권이 없다”···유난히 잘된다는 곳은 한 번 더 의심!

전문가들은 수익형부동산 시장이 전반적으로 흔들리고 있다는 의견에 궤를 같이 했다. 거시경제가 나빠지면 상가·오피스·오피스텔이 가장 먼저 영향을 받는 만큼 지금은 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 설명이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금은 수익형부동산 매수 타이밍이 아니다”라며 “만약 상가에 입점해 장사를 하더라도 지속적으로 수익이 발생할 수 있는 업종을 선택해야 하고 주인이 자주 바뀐 곳은 피하라”고 말했다.

시장 상황이 안 좋다보니 수익률을 실제보다 더 높게 보이도록 눈속임한 물건을 주의해야 한다는 목소리도 높았다.

고준석 동국대 겸임교수는 “소비패턴이 온라인으로 옮겨가고 경기가 나빠짐에 따라 현재 흔들리지 않는 상권은 없다고 본다”라며 “최근 주변과 임대수익률 차이가 급격하게 나는 상가가 보이는데, 이는 상가를 처분하기 위한 짬짜미 물건일 수 있으니 주의가 필요하다”고 말했다.

전문가들은 눈속임 물건을 피하기 위해서는 임차인들의 매출액과 체류기간 등을 꼼꼼히 따져보는 습관이 중요하다고 조언했다. 고준석 교수는 “수익률에만 집착하기 보다는 더 중요한 미래가치인 자본수익률을 따져보는 게 좋다”며 “같은 맥락에서 오히려 권리금이 많이 붙어있는 곳이 안정적인 수익률을 올릴 수 있다는 방증”이라고 설명했다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수 역시 “임대수익률을 따질 때 세금 부분을 제외하고 설명하는 경우도 있을 수 있다”며 “자기만의 기준을 가지고 수익률을 따져봐야 한다”고 강조했다.

당장 임대수익률이 좋은 곳이라도 주변에 동일 물량이 많이 공급될 예정인 곳도 선별해야 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 의견도 있었다. 최현일 교수는 “기본적으로 임대수익률이 높은 곳 위주로 찾되, 비슷한 상품 공급이 많은 지역은 수익률이 장기적으로 떨어질 수밖에 없다”며 “관심을 둔 지역에 앞으로 어떤 상권이 들어올 것인지를 조사할 필요도 있다”고 짚었다.

수익형 부동산이 꼭 필요하다면 급매물로 나오는 곳을 노려보는 것도 방법으로 제시했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금 수익형부동산 시장이 힘든 상황이기 때문에 매수하는 것은 권하지 않지만, 급하게 필요하다면 급매물로 나오는 물건을 잡는 것도 방법”이라며 “다만, 충분한 사전 조사는 필수”라고 당부했다.

수익형부동산 종류에 관해선 상가보단 1인 소형주거 상품을 눈여겨볼 것을 권했다. 최현일 교수는 “주택 규제 장벽이 높아지면서 아파트보다는 수익형부동산으로 수요가 몰릴 것으로 보인다”며 “상대적으로 규제가 덜한 도시생활형주택이 상가보다는 리스크가 덜한 상품”이라고 설명했다.

◆주택은 매매보다 분양시장이 좋다···유의사항 3가지는?

분양‧매매 할 것 없이 2~3분기 주택시장은 암울한 전망이 지배적이었다. 특히 서울과 수도권 간 양극화가 확대되면서 경기도 베트타운 지역 투자 리스크는 더 커질 전망이다. 모든 전문가들은 서울을 제외한 여타 지역 매수에 대해 회의적인 입장을 드러냈다.

심교언 교수는 “당분간 부동산 가격에 큰 변화는 없지만 초 양극화 현상이 지속될 것”이라며 “서울과 경기도 판교 등 몇 곳을 제외하고는 미분양이 속출할 수 있다”고 말했다.

고준석 겸임교수 역시 경기도나 지방은 투자 위험이 산재한다는 입장이다. 그는 “강남 분양시장의 인기를 그 외 지역이 따라가지 못할 것”이라며 “경기나 지방권 매수는 상황을 지켜보는 게 더 낫다”고 설명했다.

지난해부터 밀린 분양물량 탓에 공급이 과잉 됐다는 착시현상에 대한 경계의 목소리도 제기됐다. 권대중 교수는 “당장 내년부터 주택물량이 거의 없고 재건축‧재개발 시장도 묶어놨기 때문에 2~3년 뒤 지난해 초처럼 분양시장 몰림 현상이 또 일어날 수 있다”며 “공급과 수요를 조절하지 않고 정책으로만 집값을 잡을 순 없다”고 우려했다.

이같은 리스크를 피하기 위한 방법도 들을 수 있었다. 박원갑 KB부동산수석전문위원에 따르면 청약 시 ▲주변보다 분양가가 10% 이상 저렴할 것 ▲상대적으로 대출규제가 적을 것 ▲개발호재가 예정돼 입지적 경쟁력이 있을 것 등 3가지 요소를 사전에 충분히 고려해야 한다.

박 전문위원은 “지난 5년동안 수도권 집값이 올랐기 때문에 앞으로 몇 년간은 부동산 시장이 주춤할 것이기 때문에 매매보다는 청약시장을 추천한다”며 “특히 개발호재 여부를 유심히 살펴보는 게 좋다”고 설명했다.