[2019 국감] 민간택지 분양가상한제 4년 지속시 서울 집값 11%p ↓

김상훈 의원, 국토硏 비공개 분석 결과 공개

年하락률 2.7%p···정부 전망치인 1.1%p 크게 넘어

김상훈 자유한국당 의원. 사진=김상훈 의원실 제공

민간택지 분양가상한제를 4년간 지속적으로 시행하면 서울 집값이 11%p 떨어질 것이란 분석이 나왔다.

2일 국토연구원과 국토교통부가 김상훈 자유한국당 의원에 제출한 분양가 상한제 도입 전망 자료에 따르면 민간택지 분양가 상한제를 확대 적용할 경우 향후 4년간 서울 주택 매매가격이 11%p 하락할 것으로 전망됐다.

연간으로 환산하면 하락률을 2.7%p로 국토연구원과 정부가 전망한 서울 집값 하락률(1.1%p)을 크게 넘는 수치다. 민간택지 분양가 상한제가 장기간 지속될 경우 집값 하락에 미치는 영향이 훨씬 크다는 결론이다.

김상훈 의원은 “분양가상한제가 주택 가격 안정보다 주택 시장의 심각한 왜곡을 야기한다는 의미”라며 “국토부가 이를 공개하지 않고 유리한 전망과 자료만 제시했다”고 지적했다.

지난 8월 12일 국토연구원은 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 방안 발표 약 2주 전에 발행한 ‘국토정책 브리프’를 통해 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 주택 매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타난다고 발표했다.

이는 거시경제적 요인을 제거해 정책 성과를 측정하는 통계 기법인 ‘이중차분법’을 이용해 민간택지 분양가상한제 기분이 완화한 2015년 4월 전후 1년간 집값 변동률을 분석한 결과다. 이중차분법은 정책이 적용되는 그룹(처치집단)과 적용되지 않는 그룹(통제집단)간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나다.

국토연구원은 서울을 정책적용지역인 처치그룹으로, 서울과 가격변동률이 유사하지만 상대적으로 영향을 덜 받는 경기도를 대조 그룹으로 각각 설정했다.

하지만 당시 국토연구원과 국토부는 가격하락 효과가 더 커지는 4년간 장기추세 조사 결과는 공개하지 않았다.

국토연구원은 분양가 상한제 외 다른 주택정책 및 경제적 요인을 서울과 경기도가 같다는 가정으로 분석했을 때, 민간택지 분양가 상한제 탄력적용(해제) 전 4년간 경기와 서울의 집값이 각각 1.8%, 서울 4.8% 각각 하락했다고 설명했다. 상한제 탄력적용 이후에는 경기와 서울의 집값이 각각 7.7%, 16.1% 상승했다고 설명했다.

민간택지 분양가 상한제 효과는 이 기간 서울 집값 변동률(-20.5%p)과 경기 집값 변동률(-9.5%p)의 차이로 산출돼 상한제를 4년간 지속하면 서울의 집값이 전체적으로 11.0%포인트 하락한다는 계산이 나오는 것이다.

국토연구원은 “2008년 이후에는 경기도에서 주택공급 증가로 서울과 경기 주택가격 변동성이 구조적으로 달라지는 특성이 있어 장기적 효과 분석에 주의해야 한다”고 강조했다.