대우건설, 반포3주구에 ‘재건축 리츠’ 사업 적용 제안

일반분양 없이 조합이 리츠 직접 투자···분상제 돌파구

대우건설 “운영 수익+종료 후 매각 차익 실현도 가능”

조합, 인허가 변경으로 재건축 리츠 사업 추진 가능

대우건설의 재건축 리츠 사업 구상도. 사진=대우건설

대우건설이 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(Asset Management Company·투게더투자운용)를 통해 ‘재건축 리츠 사업’을 추진한다고 16일 밝혔다.

재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다. 대우건설은 재건축 리츠 사업을 최근 입찰한 ‘반포1단지 3주구 재건축사업’부터 적용할 계획이다.

재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다. 이 때 주택법의 하위 규칙인 ‘주택공급에관한규칙’을 따른다. 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 앞서 언급한 공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다. 즉 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출 수 있게 되는 것이다.

리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자 받은 후, 주식으로 조합에게 돌려주게 된다. 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다. 리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하게 되며, 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다.

대우건설 관계자는 “재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유로울 수 있다”며 “운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다”고 설명했다.

조합은 인허가 변경을 통해 ‘리츠에 현물 출자하는 내용’을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.

대우건설은 ‘종합 부동산 디벨로퍼 회사’로의 도약을 위해 지난해 리츠 AMC를 설립했고, 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리 하는 대우에스티를 출범시켰다. 이들 업체와 더불어 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 D.Answer(대우건설 부동산종합서비스)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다.

대우건설 관계자는 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을 뿐 아니라, 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다”며 “임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델이다”고 말했다.

이어 “재건축 리츠 사업과 관련된 관계법령 검토는 이미 마쳤으며, 정부의 부동산 정책 취지에 부합할 수 있고 재건축 조합과 일반인 모두에게 적정한 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업모델로 성장시킬 예정이다”고 부연했다.