美 금리인상 가능성···국내 부동산 시장 알아보니

美 옐런 재무장관, 낮은 금리 정상화 필요성 언급

앞서 이주열 총재 美 기준금리 인상 선제적 대응 시사

“금리인상이 몰고 올 부작용 미리 대책 마련해야”

“일시적 하강 압력 있어도 시장 상승세 계속 될 것”

사진=이수길 기자 leo2004@

재닛 옐런 미 재무장관이 최근 G7 재무장관 회담을 마친 뒤 금리 인상을 시사하면서 국내 부동산 시장에 어떤 파장을 줄지 관심이 모아지고 있다.

미국의 금리 인상은 한국에 큰 영향을 미친다. 기축통화인 달러화를 쥔 미국의 기준금리 인상이 가시화된다면 외국인 투자금 유출을 막기 위해 미국보다 높은 수준의 유지하고 있는 한국의 기준금리도 함께 인상될 수밖에 없기 때문이다.

특히 한국은행은 줄곧 미국보다 기준금리를 한발 먼저 올리는 행보를 보여왔다. 실제로 이주열 한국은행 총재는 ‘연내 기준금리 인상’ 가능성을 언급했다. 각종 규제에도 가계대출이 가파른 속도로 증가하자 금리인상의 뜻을 내비친 것이다.

이주열 한은 총재는 “연준의 기준금리 검토는 중요한 변수지만 국내 통화 정책은 국내 경제 상황에 따라 결정하는 게 맞고 미국보다 먼저 기준금리를 조정해 놓으면 나중을 대비한 정책 여력이 생기는 것으로 볼 수도 있다”고 밝혔다.

문제는 기준금리가 올라갈 경우 싼 금리 탓에 시중에 유통된 대출의 금융부담도 함께 상승한다는 점이다. 국내에선 수년간 저금리를 활용한 대출로 아파트 등 부동산 제테크가 만연했기 때문에 금융권의 금리인상은 부동산시장에 상당한 충격으로 돌아올 것으로 보인다.

금리인상이 이뤄지면 주택가격에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 국토연구원의 연구 결과를 보면 기준금리가 1%포인트 상승하면 수도권 주택가격은 연간 약 0.7%포인트 하락하는 효과가 있는 것으로 나타났다.

실제로 과거 금리 인상 시기에 주택가격이 하락했다. 국제 금융위기인 2009년 2월 2%였던 기준금리가 2011년 6월 3.25%까지 인상되자 2년 뒤인 2013년 12월 기준 서울 아파트 가격은 금리 인상 직전인 2011년 5월과 비교해 8.74% 떨어졌다.

주택가격 하락이 국지적인 역전세난 등 부작용을 초래한다는 점을 고려하면 금리 인상이 몰고 올 여파가 부동산 시장 전반으로 퍼질 것으로 관측된다. 이런 탓에 전문가는 정부에서 미리 정교한 대책을 마련해야 한다고 지적했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 “우선 미 연준에서 금리를 인상하면 국내 금리도 당연히 오르게 된다”면서 “그렇게되면 이자부담이 늘어나서 부동산 가격이 하락세를 보일 것”이라고 밝혔다. 또 “이를 해결하기 위해 단기·변동금리 등에 대한 선제적 방안을 마련해야 한다”고 강조했다.

박원갑 KB금융 WM투자자문부 부동산수석전문위원은 “금리 인상으로 부동산 가격이 곧바로 하락세를 보이진 않겠지만 수요가 둔화되는 모습은 보일 가능성이 높다. 이런 부분이 누적될 경우 하락세로 이어질 수 있다”며 “다만 금리가 오른다고 해도 아파트대출금리 4% 시절은 오지않을 것”이라고 전했다.

반면 다른 전문가들은 과거 사례를 미뤄 볼 때 이번 부동산 가격 상승세가 지속될 가능성이 있다고 보고 있다. 여전히 서울과 수도권에 대한 수요가 큰 가운데 수급 불안정세가 지속되고 있기 때문이다. 만약 하락세를 보이더라도 ‘폭락’ 현상은 발생하기 어렵다는 전망이다.

즉 금리인상으로 향후 부동산 시장이 일시적으로 하강 압력을 받을 수 있지만, 확실한 공급 확대나 경제 위기 같은 외부 충격이 없는 한 부동산 가격이 하락세를 받기 쉽지 않다는 것이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장는 “미국 금리가 오르게되면 우리나라 금리가 어느선까지 오르는지가 중요하다”며 “약간의 금리 인상은 부동산 시장에 큰 영향이 없을 것으로 보여 상승세는 유지될 것”이라고 밝혔다.

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 “금리가 오르면 강남 부동산 시장이 가장 크게 반응하는데 초기에 어느정도 타격은 있겠지만 지속적으로 가격이 떨어지진 않을 것”이라며 “심리적으로 거래 위축이 되는 단초는 줄 수 있지만 지속적으로 영향을 주진 않을 것”이라고 설명했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “기준금리가 오르면 레버리지 효과로 투자심리가 위축될 수 있지만 금리상승 속도가 가파르지 않을 것으로 예상돼 단기적 영향은 제한적일 것으로 보인다”며 “그러나 한국은행에서 미금리 인상과 별개로 금리인상을 검토한다는 입장을 내비쳤고 대출규제 완화 등이 맞물려 일시적인 충격을 줄 것으로 보인다”고 말했다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 “금리를 급격하게 올리지 않는 이상 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것 같진 않다”면서 “심리적 위축은 있겠지만 생각보다 시장에 충격을 주긴 쉽지 않다”고 전했다. 이어 “금리가 오르게 되면 고소득층보다 중산층에서 타격이 심할 것”이라며 “부동산 충격보다 양극화 현상이 더 심화될 것”이라고 덧붙였다.