[르포]양재·목동 부촌단지도 도심복합사업 줄신청···현장 가보니

‘대단위 빌라촌’ 양재2동, 신축으로 노후도 약해

“민간개발 어려워” 강남권 첫 후보지 나올지 관심

소규모 정비사업 진행한 목4동, 도심복합으로 선회

현재 동의율 30% 달성···주민 동의서 징구에 적극

양재2동2구역 신축빌라 단지들. 계속해서 신축 건물들이 들어서는 바람에 현재로썬 민간재개발 신청이 어렵다고 한다. 사진 = 김소윤 기자

“민간재개발 길이 열렸지만 이 지역은 그간 신축빌라들이 우후죽순 들어서 (민간 개발을) 신청하고 싶어도 할 수가 없습니다. 때문에 지금으로서는 정부에서 주도하는 도심복합사업 만이 최선이자 마지막 기회입니다.” <양재2동 추진위원회>

양재동, 목동 등 최근 부촌단지들이 정부의 2·4 공급 대책인 도심복합사업 신청을 잇달아 추진하자 이목을 끌고 있다. 도심공공주택복합사업은 2·4 대책에서 새로 도입한 사업이다. 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등을 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도하에 고밀 개발하는 사업이다.

그간 도심복합사업은 강남권 등 부촌지역들 없이 주로 강북 지역에만 편중됐다며 공급에 따른 시장 안정 효과가 크지 않을 것이라는 지적을 받아왔다. 그런데 최근 나름 부촌단지로 불리는 지역들이 줄신청하면서 해당 사업은 이러한 지적으로부터 자유로워질 것으로 보인다.

◇대청마을에 이어 두번째 신청···강남권 첫 후보지될까 = 9일 본지는 최근 도심복합사업을 신청한 서울 서초구 양재2동 2구역과 양천구의 목4동을 직접 방문했다. 양재2동 328번지에서 357번지(하위번지 포함) 등이 해당 지역들이었다.

지하철 3호선·신분당선인 양재역하고는 도보로는 20분, 대중교통으로는 10분 정도 걸렸으며 위치는 신분당선의 양재시민의숲역과 aT센터 인근에 있었다. 주변 학군으로는 매헌초등학교, 언남고등학교 등이 있다.

본지가 방문한 양재2동은 대부분 평지로 개발 입지가 좋았으나 신축 빌라들 뿐만 아니라 제2종 일반주거지역으로 단독, 다가구, 다세대, 근린생활시설 등이 복잡하게 들어서 있었다.

양재2동 2구역 소유주들이 도심공공주택복합사업 신청을 검토하는 이유는 민간재개발로는 사성에 한계가 있다고 판단했기 때문으로 보인다. 양재2동 2구역 추진위 관계자는 “현재 우리(양재2동) 2구역에서 30년 이상 된 노후 주택은 32%, 20년 이상 된 주택은 73%”라며 “민간재개발 경우 대부분 노후도가 30년 기준 3분의 2 이상인데 우리 지역(양재2동) 노후도 32%로는 절대 불가능한 상태”라고 답변했다.

노후도가 만족될 때까지 기다렸다가 민간 재개발 신청하면 안되냐는 일부 주민들의 반문에도 “계속해서 신축 건물들이 지어지는 현재 상황에서는 오히려 시간이 지날수록 노후도 조건에서 더욱 불리하게 작용하게 때문에 이러다가는 이 지역은 영원히 ‘빌라지역’으로 남게 될 것”이라고 우려했다. 그러면서 “반면 정부가 추진하는 도심복합사업에서는 20년 노후도 60%의 기준을 제시하고 있어 현재로써는 양재2동에서 신청 가능한 유일한 재개발 사업”이라고 덧붙였다.

사실상 강남권에서 도심공공주택복합사업으로 선회하는 지역은 강남구 일원동 대청마을 이후 양재2동이 두 번째다. 대청마을은 도심복합사업 예정지구에 필요한 주민 동의율 10%를 넘겼고, 강남구청은 국토교통부와 LH에 해당 구역을 추천했으나 번번이 고배를 마셨다. 이에 현재 대청마을 소유주들은 ‘오세훈표’ 민간재개발로 선회한 상태다. 정부는 여러 차례에 걸쳐 도심복합사업 후보지를 발표하고 있지만 강남권은 전무한 상황인데, 양재2동이 강남권 첫 후보지 나올지 관심이 집중된다. 양재2동 2구역은 최근 소유주 모임 카페를 만들고 단체대화방을 통해 도심공공주택복합사업 신청을 논의하고 있다.

양천구 목4동 내에 있는 빌라단지들. 인근에는 목동금호어울림(2004년 준공) 아파트와 목동신동아파밀리에(2002년 준공) 등 구축아파트들도 있었다. 사진 = 김소윤 기자

◇목동 내 재개발 첫 추진하는 목4동···“소규모 정비는 사업성 그닥” = 마찬가지로 부촌단지라고 할 수 있는 양천구의 목4동도 최근 도심복합사업에 신청하자 이목이 쏠린다. 지난달 31일 목4동 도심공공주택복합사업 추진위원회는 최근 양천구청에 목4동 일대 재개발 사업 제안서를 제출했다. 목4동은 저층주거지로 목동 아파트 단지와 큰 도로 하나를 사이에 두고 있는 등 위치상으로는 나쁘지 않지만, 노후화된 주택과 신축 주택들, 상업지구가 섞여 있는 곳이다.

사실상 목4동은 지난 4월 말 국토교통부의 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지로 선정된 바 있다. 그러나 추진위 중심으로 분담금 등 난개발될 가능성이 높다는 인식이 나오자 소규모 정비사업에서 공공주택복합사업으로 선회하게 됐다.

목4동의 인근의 한 주민은 “지난 4월29일 정부로부터 소규모 정비사업지역으로 발표됐을 때만 해도 개발될 것이라는 기대감에 마음이 들떴었다. 그러나 최근 관할구청인 양천구청에서 연 설명회를 보고는 완벽하게 반대하기로 마음을 먹었다”라고 전했다.

양천구청에 따르면 목4동이 소규모 정비사업을 진행하게 된다면 노후도가 30년(56.7%)된 주택단지들(블럭)은 주민들이 모여서 80% 동의율을 얻어 가로주택(용적률 혜택으로 최장 15층, 지역특성상 약 10층)을 짓고, 노후도가 되지 않는 지역은 노후도가 충족될 때까지 기다렸다가 건물을 올리자는 내용이었다. 결국 노후도를 기다리는 동안 신축이 올라가서 블럭의 노후도가 충족이 안 되면 그냥 또 기다려야만 한다는 맹점이 있다는 지적이다.

현재 목4동 추진위는 사업의 속도를 높이기 위해 사전에 주민 동의서 징구에 들어가 동의율을 끌어올리고 있다. 지구지정 확정을 위해선 토지 등 소유자 3분의2 동의가 필요한 데, 이를 사전에 확보해 사업성을 신속하게 확보하겠다는 전략이다. 추진위 관계자는 “현재 동의율이 30% 가량인데, 해당 사업의 인센티브 등을 주민들에게 전달해 사업 진행을 위한 동의율을 확보할 예정”이라고 전달했다.