분당‧평촌 이어 일산까지···1기 신도시 리모델링 바람

일산도 리모델링 ‘시동’···첫 조합 설립 임박

분당‧평촌‧산본 등 1기신도시 리모델링 확대

내력벽‧수직증축 등 걸림돌···규제 완화 필요

고양‧성남‧부천‧안양 등 5개 지자체 공동대응

“리모델링 시장에서 수직증축 허용이 관건”

일산 전경

분당, 평촌, 산본에 이어 일산까지 노후화에 들어선 1기 신도시들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있다.

정비 업계에 따르면 최근 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 ‘문촌마을16단지(뉴삼익아파트)’가 리모델링 조합 설립 요건인 주민 동의율 67%를 확보했다. 동의서 징구를 시작한 지 한 달여 만에 조합 설립 동의율을 달성하는 등 주민들의 호응이 높은 것으로 전해졌다. 리모델링 추진위원회는 내년 초께 조합 설립 총회를 개최할 계획이다.

리모델링은 건물을 허물고 다시 공사를 해야 하는 재건축과 달리 기본 골조를 유지한 채 진행하기 때문에 사업기간이나 공사비 측면에서 유리하다. 재건축은 준공 후 30년 후 진행할 수 있지만 리모델링은 15년만 넘으면 추진할 수 있고, 안전진단 요건도 B등급 이상으로 크게 까다롭지 않다. 특히 재건축에 필요한 사업시행·관리처분계획인가 단계가 생략돼 속도가 빠른 것도 특징이다.

문촌마을16단지의 리모델링 조합 설립이 완료되면 일산 신도시 내 최초의 리모델링 조합이 된다. 문촌마을16단지는 1994년 준공돼 올해로 28년 차를 맞는다. 재건축 연한은 채우지 못했지만 리모델링 연한(15년)은 훌쩍 넘겼다. 현재 956가구 규모인데 리모델링이 완료되면 1000가구에 육박할 것이라는 관측이 나온다.

뉴삼익아파트가 리모델링 사업에 속도를 내며 일산신도시 내 리모델링이 속도를 낼 것으로 예상된다. 우선 강선마을 13단지 ‘두진아파트’의 리모델링 속도가 가장 빠르다. 이 단지는 지난 10월 경기도의 ‘찾아가는 공동주택 리모델링 자문 시범사업’ 대상단지로 선정되기도 했다. 이 외에도 장성마을 2단지, 강선마을 14단지도 리모델링을 추진하고 있다.

앞서 성남 분당신도시와 안양 평촌신도시에서도 리모델링 바람이 불고 있다. 성남 분당신도시에서는 사업 속도가 가장 빠른 한솔마을5단지를 비롯해 △느티마을 3단지 △느티마을 4단지 △매화마을 1단지 △매화마을 2단지 △무지개마을 4단지 등 6개 단지 등이 리모델링을 추진하고 있다.

안양 평촌신도시에서는 △목련 2단지 △목련 3단지의 사업속도가 가장 빠르다. 군포시 산본신도시는 △7단지 우륵 △3단지 율곡 △13단지 개나리아파트 등이 리모델링을 진행하고 있다.

이처럼 1기 신도시들이 리모델링으로 눈길을 돌리는 이유는 준공 30년 전후로 노후화된 아파트 단지가 점점 늘면서 상하수도나 주차공간, 내부시설 등에 대한 개선 욕구가 크지만 용적률이 평균 198%로 높다보니 재건축을 추진하기 쉽지 않기 때문이다.

실제로 1기 신도시의 노후화는 현재 진행형이다. 1기 신도시에는 공동주택만 28만1000가구가 들어섰는데, 2026년이면 모든 가구가 30년 이상된 노후주택에 편입된다. 노후화가 진행되면서 주차공간 부족, 상하수도 부식, 층간 소음 등 주민들의 불편도 커지고 있다.

때문에 고양, 성남, 부천, 안양, 군포 등 5개 지자체장은 지난 10일 국회에서 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약식과 합동 기자회견을 열고, 대책 마련을 촉구한 바 있다. 이들 단체장들은 “1기 신도시는 정부 차원에서 조성한 최초의 계획도시인 만큼, 1기 신도시가 미래수요를 반영한 새로운 계획도시로 거듭날 수 있도록 정부가 결자해지 차원에서 근본 대책을 마련해야 한다”라고 밝혔다.

문제는 리모델링을 진행할 경우 내력벽을 뜯어낼 수 없기에 아파트 기본 골격을 유지하면서 공사를 해야 한다는 것이다. 그러다보니 구조에 제한이 있고 공사 난이도도 재건축에 비해 크게 올라간다. 최대 3층까지 건물 층수를 올리는 수직증축이 허용되고는 있지만, 2013년 이래 실제 이뤄진 사례는 서울 송파동 성지아파트 뿐이라는 점도 사업성을 낮추는 요인이다.

전문가들은 1기 신도시 활성화를 위해 규제 개선이 필요하다는 입장이다. 송승현 도시와경제 대표는 “리모델링시장에서 가장 중요한 것은 수직증축이 얼마나 되느냐가 관건인데, 기술적인 부분이 보강되도 어느정도 허용될 수 있느냐가 중요하다”며 “내력벽과 수직증축을 통해 세대수를 늘려야 상품성이 강화되고 사업비가 충당될 것”이라고 설명했다.

이와 관련해 1기 신도시 지역들은 정부의 리모델링 등 규제를 완화하기 위해 공동 대응하겠다는 방침도 세웠다. 은수미 성남시장은 1기 신도시 활성화 상생 협약식에서 “1기 신도시 곳곳에서 자체적으로 조합과 추진위원회를 결성해 리모델링과 재건축을 시도하고 있으나, 현재의 법 체계로는 한계가 있다”고 주장했다.