둔촌주공 공사중단 사태에···대안으로 떠오른 신탁방식 정비사업

사업비부터 분양까지 책임...신탁방식 도시정비 재조명

추진위와 조합설립 단계 거치지 않아 사업기간 축소

금융당국 관리감독으로 투명성 보장..공사 지연 최소

2016년 법개정 이후 신탁방식 도시정비 수주 사례 늘어

실제로 부동산 신탁업계에서 도시정비 사업 다각화

역대 최대 재건축 단지 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업. 사진=이수길 기자 [e-mail]

조합과 시공사 간 갈등으로 공사가 중단된 서울 '둔촌주공' 재건축 사업 사태를 계기로 신탁 방식 도시정비에 대한 관심이 커지고 있다.

부동산 업계에 따르면 부동산신탁사들은 최근 몇년 사이 도시정비 사업에 진출하면서 신탁방식으로 신규수주를 늘리고 있는 추세다. 전문성을 갖춘 신탁사가 시행을 맡아 투명하게 사업을 관리하고, 조합 내분 등에 따른 사업 지연도 최소화할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

부동산 신탁업계 관계자는 "최근 토지신탁 경쟁이 치열해지면서 대부분의 신탁사들이 도시정비, 리츠 등 사업 다각화를 통해 체질개선에 나서고 있다"며 "법이 개정된 이후 도시정비는 새롭게 시장을 개척할 수 있는 만큼 사업 확대에 힘쓰고 있다"고 설명했다.

지난 2016년 3월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 부동산신탁사들도 재개발·재건축까지 직접 시행할 수 있는 법적 근거가 생겼다. 이어 2019년 6월 정부는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장 활성화를 위해 가로주택정비사업에서 사업시행자가 신탁업자인 경우 기금 융자를 가능하게 제도도 개선했다.

실제로 전국 곳곳에서 신탁 방식의 재개발·재건축 사업이 진행되고 있다. 한국토지신탁은 경기 군포시 금정역 역세권 재개발사업 준비위원회와 함께 사업시행자 지정에 박차를 가하고 있다.

코리아신탁이 시행한 경기 안양시 동안구 진흥·로얄 재건축 사업('한양 수자인 평촌 리버뷰')은 2016년 9월 시행자 지정 후 불과 5년 만인 지난해 11월 준공해 주목을 받았다. 서울에선 관악구 봉천 1-1구역, 노원구 상계주공5단지, 서대문구 북가좌 6구역, 영등포구 여의도 한양아파트 등이 신탁 방식 정비사업을 추진 중이다.

신탁방식 정비사업은 부동산 신탁사가 주민들로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발을 추진하는 것을 말한다. 조합방식과 달리 추진위와 조합 설립 단계를 거치지 않아도 돼 사업 기간을 1~2년가량 줄일 수 있다. 시공사 선정은 '사업시행인가 후'에서 '시행자 지정 후'로 앞당겨진다.

특히 조합의 자금력이 충분하지 않으면 신탁사가 초기 사업비를 조달하기 때문에 금융비용 등을 줄여 사업비를 절감할 수 있다. 또 금융기관인 신탁사는 수수료 등 비용에도 금융당국의 관리, 감독을 받기 때문에 사업 과정에서 투명성도 보장된다.

반면 일반적인 재건축 사업은 조합이 시공사 선정, 각종 인허가, 분양 등 모든 절차를 맡아 진행한다. 이같은 방식은 조합 집행부의 전문성이 떨어지고 조합원 간 복잡하게 얽힌 이해관계를 조율하기 어렵다는 단점이 있다.

아울러 각종 비리로 조합 집행부가 바뀌면서 사업이 기약 없이 지연되는 경우도 적지 않다. 사업이 지체되면 조합원 분담금이 늘어 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

신탁방식 정비사업의 단점도 있다. 분양 매출의 2~4%를 수수료로 납부해야하고, 사업 전반에 걸쳐 신탁사가 영향력을 행사하는 만큼 주민들의 의견이 배제될 수도 있다. 첫 강남권 신탁 재건축 단지로 기대를 모았던 잠원동 신반포4차 아파트에서 주민들의 반발로 신탁방식이 무산되기도 했다.

부동산 신탁업계 관계자는 "조합들이나 도시정비쪽에 금융쪽 전문성이 부족하다는 입장에 보완을 하고자 나타난 것이 신탁방식의 도시정비"라며 "사업장이 활성화되지 않은 곳에 신탁사들이 인바이트하고 정비사업 구심점 역할을 하기도 한다. 최근에는 구도심 내 정비사업 비중도 높여가는 추세"라고 전했다.