금융공기업에서 신탁업계 선두까지

캠코 자회사에서 엠디엠 자회사로 편입

코스닥 상장 후 재작년 업계 1위 올라서

역대 최대 실적 2017년과 비슷···리스크는 줄어

자산건전성 안정화···사업 다각화 성장여력 확보

<편집자주>최근 부동산 시장 호황에 부동산 신탁사들의 수익성이 크게 늘면서 국내 부동산신탁 시장 규모가 점점 커지고 있다. 이에 본지에서는 부동산 신탁 시장의 규모, 신탁사 실적, 신탁의 종류, 신탁방식 도시정비 등 부동산신탁 생태계를 진단해본다. 다음으로 국내 신탁기업의 지배구조 등을 시리즈로 구성했다. 신탁사의 구조, 자산건전성, 사업전략, CEO 등이 어떠한 지 분석해 본다.

한국자산신탁은 국내 부동산 신탁업계를 선도해 온 종합 부동산 금융회사다. 주력 사업인 토지신탁을 비롯해 도시정비사업(신탁방식), 리츠사업 등 적극적으로 사업 포트폴리오를 다각화하고 있다.

한국자산신탁은 1991년 설립된 대한부동산신탁의 업력을 승계해 2001년 캠코(한국자산관리공사) 자회사로 출발했다. 한국자산신탁은 이명박 정부 때인 2008년 공기업 선진화 계획에 따라 민영화 대상기관으로 지정된 후 2009년 M&A(인수합병) 시장에 나오게 됐다.

2010년 한국자산신탁은 문주현 회장이 이끄는 MDM이 대신MSB PEF(사모주식펀드)를 통해 간접적으로 인수됐다. 매각대금은 721억원으로 정부의 공기업 선진화계획 발표 이후 M&A 방식으로 추진된 것 중에서는 가장 큰 규모다.

회사를 인수한 대신MSB는 부동산개발전문회사인 MDM의 문주현 회장이 81%, 신한BNP파리바자산운용이 14%, 대신증권 1%를 출자했다. 문주현 회장은 당시 부산 해운대 대우월드마크 센텀시티에서 들어온 분양수입 등을 보태서 한국자산신탁 지분 50%+1주를 인수한 것으로 알려졌다.

2011년 문주현 회장이 사모펀드로부터 한국자산신탁을 정식 인수하면서 한자신은 MDM그룹으로 편입됐다. 문주현 회장은 한국자산신탁 인수 이유에 대해 "부동산은 앞으로 전문성을 가진 디벨로퍼와 부동산 금융회사가 시장을 지배하는 커다란 패러다임의 전환을 맞게 될 것"이라고 밝혔다.

실제로 MDM그룹에 편입된 한국자산신탁은 차입형 관리형토지신탁을 집중적으로 수주하면서 서서히 몸을 불렸다. 인수 직전인 2010년 274억원이던 한국자산신탁의 매출은 2017년 2016원, 2018년 2046억원, 2019년 2059억원, 2020년 2185억원을 기록해 안정적인 성장세를 이어가고 있다.

2016년에 한국자산신탁은 증시 상장에도 성공했다. 신탁업계 라이벌인 한국토지신탁에 이어 두번째로 상장이다. 한국토지신탁의 경우 2001년 코스닥에 입성했다가 2016년 7월 11일 코스피로 이전했고, 한국자산신탁의 코스피 상장일은 2016년 7월 13일로 이틀차이다.

한국자산신탁은 2020년 설립 이후 처음으로 영업수익 기준으로 업계 1위로 올라섰다. 2020년 영업수익은 2019년(2059억원)보다 6.1% 늘어난 2185억원을 기록했다. 영업이익과 순이익은 각각 59.8%, 54% 증가한 1628억원, 1226억원을 달성했다.

한국자산신탁은 최근 6년간 무난한 자산건전성을 유지했지만 2019년도 요주의 자산 비중이 90%를 초과해 한 차례 위기를 직면하기도 했다. 통상 정상 자산 비중이 40~60% 안팎이었지만 2019년에는 9%까지 떨어진 것이다.

그러나 2020년부터 부동산 시장 호재로 인해 한 차례 고비를 넘겼다. 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 빠르게 개선되면서 자산건전성 지표가 큰폭을 개선된 것이다. 정상 자산 비중은 9%에서 28%로 증가했고, 요주의 이하 자산은 90%에서 62%로 감소했다.

한국자산신탁은 2020년 자산건전성이 안정화됐다고 판단해 차입형 상품과 함께 포트폴리오 다각화 차원에서 진출한 도시정비사업에서도 착실하게 실적을 쌓고 있다. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있다.

또한 차입형 토지신탁 리스크에 대비하는 차원으로 리츠업무를 통해 수익 외연을 넓히는 등 행보를 보이고 있다. 충당금 적립 의무가 상대적으로 적은 상품군을 늘리기 위한 복안으로 풀이된다. 신탁본업대비 대손충당금과 대손준비금을 줄일 수 있는 효과를 낼 수 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "2021년 신규수주는 2264억 원으로 전년 대비 46.8% 증가했는데 이는 역대 최대치였던 2017년과 유사한 수치"라며 "수주 대부분이 차입형 신탁이었던 2017년과 달리 2021년은 차입형과 비차입형 신탁 비중이 60:40으로 균형적"이라고 분석했다.