'체질개선' 나선 신탁업계 맏형

1996년 한국토지주택공사(LH) 100% 자회사로 설립

2009년 민영화 대상기업으로 지정돼 엠케이전자 인수

회사 수익 편중됐던 차입형 신탁 줄이고 정비사업 늘려

신탁방식 정비사업, 리츠 운용업 등 새 먹거리 확보

<편집자주>최근 부동산 시장 호황에 부동산 신탁사들의 수익성이 크게 늘면서 국내 부동산신탁 시장 규모가 점점 커지고 있다. 이에 본지에서는 부동산 신탁 시장의 규모, 신탁사 실적, 신탁의 종류, 신탁방식 도시정비 등 부동산신탁 생태계를 진단해본다. 다음으로 국내 신탁기업의 지배구조 등을 시리즈로 구성했다. 신탁사의 구조, 자산건전성, 사업전략, CEO 등이 어떠한 지 분석해 본다.

한국토지신탁이 업계 선두를 지켜내기 위해 신탁방식 정비사업, 리츠 등 새로운 분야로 사업을 확대하면서 변화에 나섰다.

1996년 한국토지주택공사(LH)의 100% 출자로 설립된 한국토지신탁은 신탁업계 맏형이자 시장점유율 1위 신탁업체다. 한국토지신탁은 이명박 정부 공기업 선진화 계획에 따라 민영화 대상기업으로 지정된 후 2009년 지분매각을 통해 독립된 기업으로 탈바꿈한다.

한국토지주택공사는 2009년 한국토지신탁 지분을 특수목적 회사(SPC)인 아이스텀앤트러스트에 넘겼고, 차정훈 회장이 이끄는 엠케이전자가 2013년 한국토지신탁을 인수했다. 차정훈 회장은 엠케이전자 자회사 엠케이인베스트먼트를 통해 리딩밸류일호유한회사와 손잡고 한국토지신탁 지분을 사들였다.

엠케이전자가 최대주주로 올라서기 이전 사모펀드인 아이스텀앤트러스트가 지분 31.4%를 보유하고 있었다. 당시 아이스텀과 차정훈 회장 간 경영권 분쟁이 발생했고 3년간의 싸움 끝에 2016년 차정훈 회장의 승리로 끝이 난다.

새 주인을 만난 후 한국토지신탁은 차입형 개발신탁을 앞세워 업계 선두자리를 자리해 왔다. 차입형 토지신탁은 개발공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금투입에 따른 리스크를 지는 반면 수수료를 많이 받을 수 있기 때문에 수익성이 높다. 자산가치도 설립 초기와 비교해 수십배 증가했다.

이처럼 한국토지신탁은 차입형 토지신탁사업에서 강점을 보이며 신탁시장을 선도했지만 최근 들어 차입형 토지신탁사업의 비중을 줄이고 신탁방식 정비사업, 책임준공형 관리형토지신탁, 리츠 운용업 등 새로운 먹거리를 더 확보하기 위해 애쓰고 있다. 사업 포트폴리오 다양화로 신사업을 확대해 외형 성장을 이루면서 재무건전성을 강화하겠다는 전략이다.

신탁업계 관계자는 "부동산신탁사들을 보면 변화에 매우 적극적"이라며 "시장상황이 바뀌면 그에 맞춰 수익을 확보할 수 있는 전략을 빠르게 찾는 집단"이라고 평가했다.

한국토지신탁의 지난해 총 수주액을 살펴보면 2584억으로 전년 보다 436억원 가량 증가했다. 세부적으로 보면 차입형토지신탁사업이 843억원로 가장 많고 도시정비사업이 810억원, 리츠가 379억원 순이다.

한국토지신탁은 다각화 통로로 도시정비사업을 점찍은 것으로 보인다. 한국토지신탁은 2016년 처음 160억원어치의 일감을 따낸 이후 정비사업 수주를 꾸준히 늘려왔다. 또 신탁사로는 처음으로 지난 2003년 '코아루'라는 자체 브랜드를 도입해 아파트 시행사업도 하고 있다.

실제로 차입형 토지신탁의 수주는 전년 대비 줄어든 843억원으로 나타났지만 도시정비사업은 이 기간 2배 가까이 늘어난 810억원을 기록했다. 2016년 차입형 토지신탁 비중은 86%에 육박했지만 차츰 비중을 줄여 지난해 32%까지 비율을 줄였다.

도시정비사업은 자금조달이 원활한 데다 조합원들이 일부 물량을 책임지는 만큼 일반 개발사업보다 분양 리스크가 적다는 장점이 있다. 분양 매출의 2~4% 수준을 수수료를 챙길 수 있어서 대단지 사업장의 경우 수수료로 수십억원의 이익을 남길 수 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 "윤석열 대통령 당선인 부동상정책 방향을 보면 정비사업에 먹거리가 많기 때문에 좋은 선택지로 보인다"면서 "특히 리스크가 큰 사업 토지신탁 비중을 줄이고 기존물량들을 흡수 할 수 있는 정비사업 비중을 늘리는 것은 안정성 확보 차원에서 괜찮다"고 설명했다.

리츠사업도 도시정비사업 못지 않게 성장했다. 리츠 운용자산 규모는 2019년 3863억원에 불과했으나 지난해 1조9438억원까지 급등했다. 특히 한국토지신탁은 올해 리츠부문을 대대적으로 강화하기 위해 연초부터 리츠분야 전문인력 채용을 진행하고 있다.

신탁업계 관계자는 "차입형 토지신탁이 이전만 못한 상황이지만, 도시정비쪽을 확대하더라도 수익적인 면에서 바로 나타나지 않기 때문에 리츠분야쪽 투자도 함께 하는 것이 좋다"면서 "한토신 재작년부터 리츠쪽에서 오피스, 물류센터라든지 매입을 했는데 운용하면서 가치가 많이 늘어났다. 또 리츠본부 역시 상당히 공격적으로 운영하는 것으로 알고 있다"고 전했다.