1기 신도시 집값 온도차 나는 이유는

대선 전후 일산 0.12%→0.87%, 평촌은 0.06%→0.26%

용적률 높을수록 대지지분 낮아져 주택수 차이 영향

일산․분당 용적률 169%․184%···평촌․산본․중동 200%대

GTX 이슈있던 1기 신도시 지역은 집값 선반영 분석도

윤석열 대통령 당선인, 1기 신도시 현안 점검 및 평촌신도시 노후 아파트 현장방문. 사진=사진=인수위사진기자단 윤석열 대통령 당선인이 2일 오후 경기 안양시 동안구 초원7단지 부영아파트에서 열린 1기 신도시 노후아파트 현안 점검에 참석하고 있다.

윤석열 정부의 1기 신도시 특별법 제정 추진 기대감에 1기 신도시 집값이 요동치고 있지만, 지역별로는 온도차를 보이고 있다. 이같은 차이에 대해 전문가들은 용적률를 이유로 꼽는다.

부동산 정보 업체 부동산R114에 따르면 대선 직후인 3월11일부터 이달까지 1기 신도시 아파트 매매가격 평균 누적 상승률은 0.5%였다. 지난해 말(12월31일)부터 3월11일까지 누적 상승률이 0.14%인 것에 비하면 오름 폭이 세 배 가량 확대됐다.

1기 신도시 특별법 제정은 앞서 윤석열 정부 출범 이전 대통령직인수위원회의 110대 국정과제를 통해 관련 법안을 조율하겠다는 내용을 담았다. 정부는 △인허가 절차 간소화 △안전진단 제도 규제완화 초과이익환수 완화 △토지 용도변경·용적률 상향 등을 특별법 내에 반영해 추진할 것을 약속했다.

그러나 집값 상승률은 지역별로 차이를 보였다. 같은기간 일산은 0.12%에서 0.87%, 분당은 0.08%에서 0.52%로 상승률이 각각 7배, 6배 이상 급등했다. 중동(0.49%→0.5%)과 산본(0.48%→0.32%)은 변동이 미미하거나 축소됐다. 평촌은 -0.06%에서 0.26%로 올랐지만 오름 폭은 가장 낮았다.

전문가는 지역별 희비를 가른 것은 용적률 때문이라고 분석했다. 현재 중동신도시의 평균 용적률은 226%로 집계됐다. 평촌신도시(204%)와 산본신도시(205%)도 200%대를 넘어섰다. 이에 비하면 일산신도시(169%)와 분당신도시(184%)의 평균 용적률은 낮은 편이다.

용적률이 높으면 대지지분이 낮아져 더 많은 아파트를 신축하기가 어려워진다. 신축 아파트 가구 수가 적으면 기존 조합원이 내는 분담금이 늘어 사업성이 떨어지게 된다. 1기 신도시 특별법으로 용적률을 법정 상한인 300%까지 끌어올리더라도 기존 용적률에 따라 분담금이 달라질 수 밖에 없다.

때문에 평균 용적률이 각각 205%, 226%에 달하는 산본신도시와 중동신도시에서도 노후 단지들이 전보다 낮은 가격에 거래된 경우를 쉽게 찾아볼 수 있다. 여기에 오름 폭이 크지 않은 평촌과 산본, 중동은 앞서 추진돼왔던 리모델링 사업과 GTX 개발 호재가 선반영됐다는 의견도 제기된다.

송승현 도시와 경제 대표는 "'1기 신도시 특별법'의 구체적 내용이 나오지 않아 용적률이 얼마나 상향될지 모르는 상황에서 이미 용적률이 높은 평촌·중동 내 구축단지에 집을 구매하는 것은 위험하다고 판단할 수 있다"며 "1기 신도시 내에서도 사업성이 높은 분당·일산으로 수요가 몰리며 지역에 따라 가격 상승과 하락이 나뉘는 또 다른 '양극화 현상'이 나타나고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.