신월곡1과 결합개발 추진하다가 갈등 야기···사업 난항

결합개발로 win-win 기대했으나, 이익 합의점 못찾아 파열음

조합설립인가만 통과···"투자 시 10년은 기다린다 생각해야"

호가 급등 대지면적 9평 7억5000만원 "평당 3천도 싼 금액"

서울 성북구 북정마을 재개발 사업이 결합지구인 신월곡1구역과의 이익배분 등의 문제로 좀처럼 진척을 보이지 않고 있다. 사진=서승범 기자 [e-mail]

김광섭 시인의 대표작 '성북동 비둘기'의 배경이 됐던 성북구 달동네 북정마을의 재개발사업이 여전히 순탄하지 못하다. 결합개발로 신월곡1구역과 시너지가 기대됐으나, 이익배분을 놓고 갈등이 지속되고 있어서다.

북정마을은 성북동 226-103번지 일대에 있는 마을로 만해 한용운이 말년을 보낸 심우장이 자리하고 있는 곳이다.

지난 2004년 주택재개발 예정으로 지정돼 2008년 12월 오세훈 서울시장 재임 당시 한옥밀집지역 조성계획이 추진되기도 했었다.

그러나, 오세훈 시장이 자리를 떠나고 개발은 답보 상태에 놓이게 됐고, 일반 재개발이 추진됐지만, 개발과 보존을 주장하는 주민들의 갈등, 고도제한 및 문화재보존을 위한 각종 규제들로 인한 사업성 부족 등으로 개발이 지지부진했다.

이에 서울시는 성북구 하월곡동 신월곡1구역과 성북2구역(북적마을)의 결합개발을 추진하기로 했다. 두 곳이 별도로 조합을 꾸려 재개발을 추진하되 용적률·수익을 나누는 방식으로 진행 하는 것.

개발에 제한이 있는 성북2구역이 남은 용적률을 신월곡1구역에 넘기면, 신월곡1구역은 초고층 개발을 해 얻은 수익을 성북2구역에 나눠주는 방식이다.

이에 성북2구역은 기본 용적률 170%에서 용적률 90% 수준을 개발하고 남는 80%를 신월곡 1구역에 넘기기로 했고, 용적률이 600%에서 680%로 올라간 신월곡1구역은 늘어난 가구 수와 개발이익 일부를 성북2구역에 넘기기로 했다. 약 201가구가 성북2구역 조합원 몫으로 배분받을 것으로 예상됐다. 성북2구역은 2∼4층 저층 테라스하우스 단지로 재개발된다.

문제는 이익 배분 방식에서 양측이 이견을 보였다는 점이다. 신월곡1구역은 먼저 본인들의 조합원들의 동‧호를 배정한 뒤 성북2구역 몫은 일반분양과 함께 배정하겠다고 했고 성북2구역은 이에 반발했다.

신월곡 측은 사업 진행 단계 차이를 이유로 들었고 성북2구역은 서울시 조례에 내용이 담겼다며 맞서고 있는 것으로 전해졌다.

실제 성북2구역은 사업시행인가도 받지 못한 상태다. 사업시행인가를 받고 난 이후 시공사를 선정, 관리처분까지 통과되면 이주 및 착공에 들어설 수 있다.

때문에 언제 사업이 고도화될 지는 아직까지 미지수다. 인근 공인중개사무소 관계자들은 최소 7년은 봐야 할 것이라고 전망했다.

A공인중개사무소 관계자는 "내년에 사업인가, 3년 안에 관리처분인가까지 진행한다는 이야기가 있는데 사실상 어렵다고 본다"며 "투자를 할 것이면 10년은 기다린다 생각하시고 해야 한다. 가격 상승은 충분히 있을 것"이라고 말했다.

B공인중개사무소 관계자 역시 "(신월곡1구역과)협의가 필요한 상황이고 시간이 더 필요하다"며 "언제 진행될지 모른다"고 분위기를 전했다.

이와 별개로 해당 지역 몸값은 이미 주변 아파트값을 넘어선 상태다. 호가가 최소 3.3㎡당 3000만원 이상을 기록하고 있다. 30평이 9억원 가량으로 이도 저렴한 편이라는 게 인근 공인중개사무소 관계자들의 전언이다.

실제 현재 매물로 나온 대지지분 9평의 빌라 호가는 7억5000만원이다.

A공인중개사무소 관계자는 "(평당 3000만원 매물은) 잘 나온 것이다. 무조건 3000만원 이상 부른다"고 분위기를 전했다.