강남 마지막 노른자···무허가촌 해결 없이는 사업도 없다

주민들 "분양권 달라"vs 서울시-SH공사 "어렵다"

여러 차례 바뀐 개발계획에 서울시-거주민 갈등

'공익사업을 위한 토지보상법' 근거 특별분양 주장

서울시, '주거용 무허가 비닐공작물' 해당사항 없어

"잘못된 사례될수도···분양권, 형평성 문제 생각해야"

사진= 주현철 기자

강남 개발이 시작된 30여년 전부터 지금까지 구룡마을은 강남의 마지막 노른자땅이라고 불린다. 구룡마을에서 신호등 하나만 건너면 초고층 아파트들이 보이지만 구룡마을은 쓰러질듯한 판잣집들이 모여있다. 주변과 달리 구룡마을만 여전히 발전하지 못한 데는 개발 계획이 여러 차례 바뀌면서 서울시와 거주민 간의 의견이 엇갈리고 있기 때문.

구룡마을은 1970~1980년대 개포동 일대 개발로 집을 잃은 철거민 등이 집단촌락을 형성해 약 1000가구까지 늘어났다. 30여년간 사실상 방치되다 2011년 서울시가 도시개발구역으로 지정됐고 2014년 서울시가 공영개발을 전격 수용하면서 재추진이 이뤄졌다. 이후 2016년 서울시 도시계획위원회에서 이 계획이 가결돼 사업에 본격 착수했다.

현재 구룡마을은 서울주택도시공사(SH공사)가 도시개발사업을 주도하고 있다. 앞서 서울시는 26만여㎡ 부지에 2838가구를 건설하는 구룡마을 도시개발사업 실시계획을 인가했다. 계획대로라면 진작 공공임대주택 단지가 들어섰어야 했다.

사진= 주현철 기자

하지만 주민들이 공영개발 과정에서 거주민을 위한 아파트 특별공급 계획이 빠졌다며 반발하면서 사업은 지연되고 있는 상황이다. 서울시가 공영개발 방식으로 이 지역을 개발하기로 결정한 뒤 거주민들에게는 임대아파트 제공 및 임대료 감면을 제안했지만 거주민들은 분양권을 요구하며 반대하고 있다.

반면 SH공사는 이곳 건물이 무허가이기 때문에 이주대책 대상자가 아니며 따라서 분양권을 받을 자격이 없다는 입장이다. 현행 토지보상법에 따르면 무허가건축물 소유자는 이주대책 대상자가 아니다.

그러나 주민들은 시행령 부칙에서 예외 규정인 '공익사업을 위한 토지보상법'을 법적 근거를 제시하고 있다. 해당 법에 따르면 1989년 1월 이전 무허가건축물의 소유자는 공영개발로 퇴거할 시 이주대책대상자에 포함된다. 공익사업의 시행자는 이주대상자에게 주택을 공급하거나 이주정착금을 지급하도록 돼있다.

사진= 주현철 기자

시는 이 근거 역시 구룡마을에 해당되지 않는 것으로 보고 있다. 구룡마을에 있는 판잣집은 건축법에서 규정하고 있는 건축물이라고 보기 어렵다는 것이다. 시와 SH공사는 구룡마을은 대부분 '주거용 무허가 비닐 간이 공작물'에 해당해 이주대책 및 보상법이 없다는 시각이다.

1989년 당시 구룡마을에 건축물이 있었다는 것을 입증할 증거를 갖고 있지 않은 상황이다. 강남구에서 관리하고 있는 무허가건축물 관리대장도 없고 1989년 항공사진을 분석해 봐도 당시 구룡마을에 무허가 건물이 있었다고 인정하기 어렵다는 것.

상황이 이렇다보니 전혀 진전이 없이 갈등과 대립만 지속되고있다. 거주민과 토지주, 그리고 서울시와 SH공사 간에 전혀 합의점을 찾지 못하고 있기 때문이다. 구룡마을 개발이 진행되려면 거주민의 이주가 우선과제이다.

사진= 주현철 기자

하지만 공영개발 방식하에서는 토지주가 시세보다 훨씬 적은 보상을 받게 되고, 거주민은 분양권을 받기 어려워진다. 공영개발 방식으로 바뀌었어도 거주민을 이주시킬 방법을 찾지 못하고 있는 것이다.

전문가도 잘못된 선례가 될 수 있다는 입장이다. 송승현 도시와경제 대표는 "형평성 문제가 생길 수 있기 때문에 분양권을 주는 것은 신중하게 생각할 필요가 있다"면서 "분양권을 주게될 경우 재개발을 원하는 다른지역 거주민들도 분양권을 요구할 수 있다"고 전했다.

사진= 주현철 기자