한강맨션도 부담금 7.7억에 올스탑?···국감에도 떠오른 재초환 뭐길래

"당초 4억원 예상했는데"···한강맨션 조합원들 멘붕

그나마 개편안 기대했는데, '알맹이' 빠졌다는 지적

면제금 상향 등 구체적 내용은 9월 최종 결정 예정

국감에서는 재초환 시기에 대한 방안이 거론 될 듯

2006년 도입됐지만 법적 논쟁 등으로 시행 유예돼

그러나 2018년 제도 부활하며 조만간 첫 사례 전망

재초환 공포에 재건축 단지들 '벌벌', 계속 연기하기도

정비사업 지연 요소로도 작용, 부과율↓시 속도낼수도

서울 강북권 노른자위로 꼽히는 한강맨션. 현재 서울시로부터 관리처분인가 단계를 밟고 있다. 사진 = 김소윤 기자

서울 강북 재건축 대어(大漁)로 주목받았던 서울 용산구 '이촌 한강맨션'이 최근 7억원이 넘는 재건축초과이익환수금(재건축 부담금, 이하 재초환) 예정액을 통보 받으면서 전반적으로 분위기가 썩 좋지 않다는 얘기가 전해진다. 이는 현재까지 부담금을 통보 받은 서울 재건축 사업 가운데 최고 수준이다. 조합에서도 당초 4억원을 예상했는데 2배 가까이 되는 금액에 패닉에 빠진 모습이다. 게다가 해당 금액은 30층대로 시뮬레이션 했을 때 기준으로 만일 시공사 GS건설이 제안한 60층대로 설계된다면 재초환 부담금은 이보다 더 높아질 전망이다. 상황이 이렇다보니 일각에서는 한강맨션 재건축 사업이 '올스탑' 됐다는 후문도 나온다.

한강맨션뿐만 아니라 대다수의 재건축 단지들이 재건축초과이익환수금 공포에 벌벌 떠는 모습이다. 일례로 서울 반포현대(반포센트레빌아스테리움) 재건축조합은 재건축 확정 부담금(3억4000만원) 통보를 유예해 줄 것을 서초구에 공식요청하기도 했다. 윤석열 대통령의 대선 공약인 만큼, 재초환 부담금이 완화될 것으로 기대했기 때문이다.

재건축 정비사업에서 가장 큰 걸림돌로 지적돼왔던 재초환 문제는 그간 안전진단 완화 문제 등과 함께 사업 지연 요소로도 작용해왔다. 다만 최근 정부의 첫 주택공급대책(8·16대책)에도 재초환에 대한 구체적인 방안 제시가 나오질 않아 해당 문제는 앞으로 3주 후에 치뤄질 국정감사(10월 4일~24일)에도 도마에 오를 것으로 보인다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 그 이익의 일부를 정부가 환수할 수 있게끔 하는 제도다. 예를 들어 재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수한다. 2006년 도입됐지만 부동산 침체기와 미실현 이득에 대한 법적 논쟁을 거치며 시행이 유예됐다. 그러나 지난 문정부 시절인 2018년 들어 제도가 다시 부활했다.

오랜기간 동안 법 시행이 유예된 만큼 현재까지 재초환 부담금을 낸 재건축 단지는 아무도 없다. 제도가 부활했어도 그간 재건축을 하는 아파트들은 세대수 증가 없이 건물만 다시 짓고 대신 고급화 시키는 1대 1방식을 택해왔다. 대표적인 1대 1재건축 단지가 '래미안 첼리투스'다. 또 재초환 때문에 재건축 대신 리모델링으로 방향을 트는 단지들도 여럿 있었다. 이들은 소규모 재건축 단지여서 가능했지만 대단지 경우에는 재초환 부담금을 피하려고 사업 시행을 일부러 지연시키거나 중단하기까지 했다.

최근 대어급 재건축 단지들이 다시 사업을 진행하는 만큼 조만간 첫 부과 사례가 나올 전망이다. 현재까지 서초구 반포3주구는 4억2000만원, 서초구 방배 삼익아파트는 2억7500만원, 강남구 도곡개포한신은 4억5000만원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억4000만원, 성동구 장미아파트는 5억원 등의 예정액을 통보 받았다.

이들 단지들은 윤 정부가 대선 공약으로 내건데다 오는 9월 재초환에 대한 법 시행이 개정된 것을 앞두고 있는 만큼 최대한 부담금 내는 것을 연기하고 있다.

앞서 지난달 16일 이번 정부의 첫 주택공급대책에 담긴 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방안이 공개됐는데 방향성이 제시된 큰 알맹이가 없는 내용 뿐이라 재초환 완화책에 촉각을 곤두세웠던 재건축 단지들은 실망스럽단 반응이었다. 이에 법률 개정이 필요한 사항이라 국토교통부는 미리 결론을 제시할 수 없다는 입장을 밝혔다.

재건축 단지 조합 입장에서는 다시 가까스로 부활한 재초환 제도가 폐지되는 것으로 바라고 있는 눈치지만 용적율 상향해야하는 등의 부분이 있어 이는 쉽지 않을 것이라는 게 업계의 반응이다. 때문에 이들은 재초환 면제금액을 상향하거나 부과율을 낮추는 것에 초점을 두는 모습이다.

이번 국감에서는 재초환 재건축사업의 개시 시점에 대한 논의가 진행될 것으로 보인다. 재건축초과이익이 발생했다고 판단할 수 있는 시점은 실질적으로 사업이 시행되는 조합설립인가일 이후로 조정하는 방안을 검토할 수 있다고 입법조사처는 제언했다. 한 정비업계 관계자는 "정비사업 시행단계에서는 변동폭이 높지 않은 만큼 조합원들에게 부담이 덜 갈 것"이라며 "정비사업 속도를 내기 위해서는 차라리 부과 시점을 명확하게 하는 것이 중요하다"라고 언급했다. 면제금 상향, 재초환 부과 시점 등 구체적인 내용에 대해서는 오는 9월 관련법에 대한 개정안 발의될 때 나올 전망이다.