상고하저...금리가 시장 '흔들'

상반기 이후 금리인상에 심리 반전

매수세 증발하면서 하방 압력 거세져

청약시장도 충격...서울·수도권도 미분양 ↑

서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

2022년 부동산시장은 상고하저의 흐름을 보였다. 부동산 상승 기대감이 상반기까지 머물었지만, 고점 인식과 금리 인상 기조 영향으로 매수세가 꺾이면서 분위기가 반전된 것.

한국부동산원에 따르면 올해 종합주택 매매가격지수는 연초 104.7로 시작해 2~7월까지 104.8을 유지하다, 8월부터 104.5, 9월 103.9, 10월 103.1로 급격하게 내려갔다.

주택매매가격지수는 아파트, 연립주택, 단독주택 등 주택시장의 평균적인 매매가격변화를 측정하는 지표다.

아파트 시장만 봐도 비슷한 모습. 한국부동산원이 발표한 자료를 살펴보면 11월 넷째 주(28일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전주(-0.50%)보다 낙폭이 커지며 0.56% 하락한 것으로 나타났다. 전국 아파트 매매가격은 이로써 30주 연속 하락한 것이며, 역대 최대 주간 하락폭도 경신했다.

이는 수년간 급격한 상승에 고점 인식이 수요자들 사이에 자리잡았다는 점과 더불어 대출금리가 치솟으면서 금융부담이 증가, 수요자들이 매수심리가 크게 가라앉았기 때문이다.

한국부동산원이 발표한 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 74.4로 2012년 7월 조사 시작 이후 최저치를 기록했다. 특히 서울 아파트 수급지수는 66.8로 2012년 7월 첫째주(58.3) 이후 10년5개월 만에 최저 기록을 경신했다.

아파트 매매수급지수는 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 0에 가까울수록 공급이 수요보다 높은 것이고 200에 가까울수록 수요가 더 많은 것을 뜻한다. 100에 가까우면 수요와 공급이 비슷하다는 것을 의미한다.

실제 국토교통부가 공개한 10월 주택통계에 따르면 10월 주택 매매거래량은 3만2173건으로 전년 동월 대비 57.3% 감소했다. 전월에 비해서 0.7% 감소한 것이다.

올해 들어 10월까지 누계 거래량도 44만9967건으로 전년 동기 대비 49.7% 감소한 것으로 나타났다. 특히 이 기간 아파트 거래량이 26만2084건으로 작년 같은 기간보다 56.1% 감소했다.

금리 충격은 기존주택에만 그치지 않았다. 청약시장까지 미쳐 양극화 현상이 짙어졌으며 미분양이 크게 증가했다.

지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만7217가구로 전월대비 13.5%(5613가구) 증가했다. 지방 미분양 주택은 전월 대비 17.2%(5814가구) 늘어난 3만9605가구를 기록했다. 서울도 866가구의 미분양이 남았다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "금리 인상에 금융비용 부담이 커지면서 매수세가 사라졌다"며 "금리 부담에 정부가 몇 차례 규제 완화 정책을 내놨지만, 이마저도 시장 하방 압력을 막기는 어려웠다. 내년에도 하락세가 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.