빚내서 집 사라는 특례보금자리론···"집값은 더 떨어져"

집값하락 전반적 판도는 못 바꿔

투자목적이라면 지금은 아니다

실수요자라면 중장기적으로 봐야

핵심은 우상향 가능 매물

11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

정부가 부동산 경기부양책 일환으로 주택담보대출의 일종인 '특례보금자리론'을 내놨다. 금리가 계속 높아지고 있는 상황에서 비교적 낮은 고정금리로 최장 50년 간 이용할 수 있다는 것이 장점으로 꼽힌다. 다만 전문가들은 집값의 대세하락 국면이 이어지고 있는데다 4%대의 이자를 감당할 수요자가 한정적일 것이라는 점에서 전체 집값에 미치는 영향은 적을 것으로 본다.

국토교통부는 무주택자와 1주택자를 대상으로 한 주택담보대출 상품인 '특례보금자리론'을 오는 1월30일부터 1년간 한시 운영한다고 밝혔다. 보금자리론과 달리 소득제한이 없고 4%대의 고정금리로 상환기간을 10~50년까지 설정할 수 있다. 무주택자와 1주택자가 지원대상이며 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 신청할 수 있다.

특례보금자리론은 가격 9억원 이하의 주택을 살 때 받을 수 있다. 총부채상환비율(DTI) 60%, 주택담보비율(LTV) 70% 한도 내 최대 5억까지 이용할 수 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용되지 않는다. 주택구입뿐 아니라 기존 대출을 상환하거나 임차보증금을 반환하는 용도로도 사용할 수 있다.

LTV는 주택 가격(시세) 대비 대출을 받을 수 있는 금액의 비율을 말한다. 가령 LTV 70%로 7억원 아파트을 산다면 4억9000만원까지 대출받을 수 있는 것.

DTI는 대출이용자의 연소득에 대비해서 받을 수 있는 대출의 상한선을 말한다. DTI 60%이므로 연간 원리금 상환액이 '연소득×0.6'보다 적기만 하면 된다. DSR은 다른 부채(빚)까지 모두 더해서 부채상환능력을 평가하는 지표다. 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 산출한다.

금융위원회 제공

특례보금자리론의 대출금리는 신청자 유형에 따라 우대형과 일반형로 나뉜다. 예상 평균금리는 4.65%다. 시중 주택담보대출(5.04~5.54%)보다 낮다. 최대 우대금리(0.9%p) 적용 시 3.74~4.05%까지 금리를 낮출 수도 있다.

금융위원회 제공

업계는 특례보금자리론의 흥행여부가 앞으로의 부동산 경기에 달려있다고 본다. 최근 부동산시장을 살펴보면, 집값이 계속 하락하고 있고 추가 아파트 공급도 많이 예정돼있는 데다 미분양도 늘고 있다. 업계 관계자는 "아직 집값이 하락하고 있다는 점에서 특례보금자리론이 출시된다 해도 당분간은 관망하는 수요자가 많을 것으로 본다"면서 "하지만 집값이 보합하거나 거래량이 회복한다면 이 기회에 내 집을 마련하려는 사람도 분명히 있을 것"

전문가들은 집값이 더 떨어질 가능성이 크다고 입을 모은다. 최현일 한국열린사이버대학 교수는 "부동산 규제를 대거 완화하면서 급격한 집값하락은 어느 정도 막았지만 결국 더 하락한다"며 "4%대 금리도 실수요자에게 부담이 될 수 있다"고 했다.

양지영 R&C 연구소장도 "투자 목적이라면 지금은 집을 살 때가 아니라고 본다"면서 "실수요자가 집을 마련한다면 중장기적 안목으로 우상향 할 수 있는 매물을 선택해야 한다"고 했다.