특례보금자리론 효과 보나···노원‧도봉 아파트거래 꿈틀

특례보금자리론 출시 소식 후 매물문의 늘어

이자 부담에 집 내놓은 갭투자 급매물 위주로 소진

다주택 중과세 유예에 호가 상향 조정 추세

예상보다 고금리에 취득세 면제도 국회계류···"효과 한정적" 전망도

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

얼어붙었던 아파트거래 시장이 해동(解凍)할 조짐을 보이고 있다. 정부가 올해 한시적으로 내놓은 주택담보대출인 '특례보금자리론' 출시를 앞두고 '내 집 마련'을 하려는 실수요자들이 움직이고 있어서다. 다만 특례보금자리론의 금리가 당초 예상보다 높은데다 정부가 공언한 최대 200만원까지의 취득세 면제도 국회에 반년 넘게 계류하고 있어 효과가 한정적일 것이란 분석도 나온다.

16일 부동산업계에 따르면, 최근 서울 아파트 시장은 저가 아파트가 몰려있는 지역을 중심으로 매매거래가 활성화하고 있다. 특례보금자리론 조건인 9억원 이하 매물을 잡으려는 수요자들과 고금리와 낮아진 전세보증금에 대한 부담감으로 집을 내놓은 집주인들의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다.

특히 9억원 이하 아파트 비율이 높은 노원구와 도봉구에서 이런 흐름이 강하게 나타나고 있다. 부동산R114에 따르면 노원구와 도봉구는 9억원 이하 재고 아파트 비중이 각각 81%와 80%로 서울에서 가장 크다. 도봉구도 80% 서울 전체 평균인 34%의 두 배가 넘는다. 이외에 ▲중랑(78%) ▲금천(76%) ▲강북(74%) ▲구로(65%) ▲관악(55%) ▲은평(52%) ▲성북(50%)도 9억원 이하 재고 아파트 비율이 높다.

거래는 시세보다 5000만~1억원 가량 저렴하게 나온 급매물 위주로 이뤄지는 모양새다. 노원구 상계동 A공인중개사무소 관계자는 "특례보금자리론 발표 이후 급매물 위주로 문의가 크게 늘었다"면서 "실제로 계약까지 진행된 집도 많은데 계약금을 걸어놓고 대출 출시 이후 잔금을 치루겠다는 사람이 다수"라고 했다.

'특례보금자리론'은 9억원 이하의 주택을 살 때 5억원 한도 내에서 LTV(주택담보비율) 70%(생애최초일 경우 80%)까지 4%대 고정금리로 대출을 받을 수 있는 제도다. 보금자리론과 달리 소득제한이 없고 4%대의 고정금리로 상환기간을 10~50년까지 설정할 수 있다. 무주택자와 1주택자가 지원대상이다. 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 신청할 수 있다. 오는 1월30일부터 1년간 한시 운영된다.

정부가 재건축 안전진단을 완화한 것도 거래시장에 활기를 불어넣었다. 도봉구 창동 B 공인중개업체 관계자는 "안전진단 규제가 심할 때는 조건부 재건축 단지가 적정성 검토에 걸려서 애를 먹는 것을 보고 대다수 단지 주민들이 안전진단 진행에 미온적이었는데 규제가 완화되고부턴 속도를 내려는 단지가 늘었다"면서 "재건축 시계가 돌아가기 시작하면서 가치 상승을 노리는 수요자들이 유입되는 추세"라고 했다.

다만 이런 거래 흐름이 전체 시장의 하락세를 완전히 반전시키기엔 한계가 있다는 지적도 있다. 여전히 금리가 높은 상황에서 특례보금자리론의 금리도 예상보다 높게 책정돼 선뜻 제 돈을 다주고 집을 사기엔 무리가 있다는 것. 최현일 한국열린사이버대학 교수는 "우대형으로 50년 상환조건으로 최대한도인 5억원을 대출받으면 이자만 1달에 200만원이 넘는다"면서 "시중은행 금리와 비교해도 큰 장점이 없다"고 했다.

세제 혜택을 두고도 매도자와 매수자의 희비가 엇갈린다. 송승현 도시와경제 대표는 "내년 5월까지 양도세 중과세가 유예되면서 한숨을 돌린 다주택자들은 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다"면서 "갭투자를 하지 않고 실거주로 집을 산 사람도 고금리 대출을 특례보금자리론으로 갈아탈 준비를 하면서 매매 계획을 접는 추세"라고 했다.

이어 "반면 실수요자들은 최대 200만원까지 면제해주는 생애최초 주택구입자 취득세 면제는 6개월 이상 국회에 계류하면서 눈치를 보고 있다"면서 "여기에 집값이 더 떨어질 것이란 우려도 여전해 결국 부담이 적은 급매물이 아니고서는 제 돈을 주고 집을 사기엔 무리라고 보는 시각이 여전한 상황"이라고 했다.