노후계획도시특별법 제정에 앞서

2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리는 지난 2월과 4월에 잠시 숨 고르기를 하면서 멈추고 있다. 하지만 미국의 소비자물가지수는 물론 생산자물가지수가 내려가지 않고 있는 상황에서 향후 기준금리가 한 번은 더 올라갈 것이라는 예측이 나오면서 부동산시장은 여전히 침체국면을 유지하고 있다.

기준금리가 올라가면 정부가 은행들을 협박하듯 금리 인상을 억제하려고 해도 결국 소매금융시장은 올라갈 수밖에 없다. 그러다 보니 정부는 부동산시장의 급락을 막고 연착륙시키고자 그동안 규제를 완화하면서 노력해 왔다.

그 결과인지는 모르지만, 최근 부동산시장은 일부 거래가 일어나면서 하락 폭도 예전보다는 줄어든 양상이다. 그동안 정부가 내놓은 규제 완화 내용을 살펴보면 공시가를 낮추고 공제액을 늘려서 보유세 부담을 줄여준다든가, 1가구 1주택 기준도 완화해 2주택이 돼도 종전 주택을 3년 내 매도하면 1가구 1주택 요건을 유지하게 한다든가, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과를 걷어 내는 등 반시장 규제를 대부분 완화하거나 폐지했다.

특히, 지역규제완화는 강남3구와 용산구만 남기고 모두 해제했으며 남아 있는 규제지역에서도 다주택자들에게 대출을 허용해 주고 있다. 또 수도권 분양권도 길어야 3년, 짧게는 6개월만 보유하면 팔 수 있도록 했으며 분양가상한제 주택의 실거주 의무를 폐지해 주겠다고 했다. 물론 법 개정 사항도 있지만 법이 바뀌면 소급 적용해 주겠다고 한다.

이와 함께 윤석열 정부가 후보 시절 공약으로 내놓았던 1기 신도시 특별법이 '노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이라는 이름으로 발표됐다. 특별법이 적용되는 '노후계획도시' 란 '택지개발촉진법' 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다.

시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정하고 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 선제 대응을 한다는 것이다. 면적 기준은 100만㎡이상 수도권 행정동 크기(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당해 100만㎡ 이상으로 결정했다.

물론 택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려하여 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이면 된다. 그러나 '택지개발촉진법' 적용으로 건축하지 않고 주택재개발로 사업을 추진한 대단위단지도 서울 시내에는 많은 편이다. 이들 단지는 30년이 넘어도 인접·연접한 택지가 없거나 면적의 합이 100만㎡ 이상 되지 않아 이 법 적용을 받지 못하는 형평성 문제가 있다. 또한 100만㎡ 이상 면적은 대도시에서는 매우 큰 면적이기 때문에 기존도시의 대단위 정비사업지구는 해당이 되지 못하는 문제점도 있다.

'노후 계획도시 특별정비구역'을 지정해 대규모 블록 단위를 통합 정비하고 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반 시설 확충, 이주단지 조성, 도시기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진된다. 구역의 지정은 주민 지정 제안 또는 지정권자(지방자치단체장) 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의 후 지정·고시할 수 있다.

특별정비구역으로 지정이 되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며 지방자치단체가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역 지정, 계획수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 예정이다.

특히, 주민참여, 시급성, 주변 지역 파급효과 등을 고려해 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 지방자치단체가 지정하며, 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련한다. 그러나 정치적 목적으로 무분별한 특별정비구역 지정은 결국 난개발이 될 수 있어 정부는 사전에 개발가능 한 지역을 선정해 정비예정구역지정을 하는 등 선계획이 필요하다.

이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지방자치단체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정했다. 뿐만아니라 신속한 이주단지 조성, 순환형 주택 공급을 위해 모듈러주택 등 활용을 적극 검토한다.

특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과 이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반 시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다. 이에 초과 이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반 시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 한다.

문제는 개발이익의 일정 부분 국가환수는 꼭 필요하다. 그러나 법시행 취지와는 달리 시간이 지나면서 무리한 개발이익환수가 오히려 사업을 위축시키거나 지연시킬 수 있어 처음부터 기본적 규정이 있어야 한다.

이번 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'안은 1기 신도시에 살지 않는 사람들의 역차별과 단독주택에 살고 있는 사람들의 역차별 그리고 면적이 애매하게 적어서 해당되지 못하는 국민들은 아쉬움이 많을 것이다.

따라서 법을 제정하는 과정에 1기 신도시가 아니라도 시간이 경과하면 건축물은 노후·불량해지는데 이를 대비하여 소외자들에 대한 최소한 배려가 필요하다. 한마디로 적용 면적의 탄력적 운영이 필요하다는 말이다. 법은 누구를 위한 법이 아니라 국가와 국민을 위하고 사회를 안정시킬 수 있는 법이어야 한다. 정부의 법 제정 목적과 방향성은 이해하지만 국민 누구나 소외됨이 없고 차별 됨이 없는 그런 법을 제정해 주기 바란다.