고금리시대와 미분양 해소방안

2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리는 1년 6개월 만에 10번이나 인상되면서 저금리시대를 마감하고 고금리시대로 접어들었다. 문제는 금리가 상승하면서 이자 부담 등으로 수요가 감소하고 수요감소는 주택거래를 위축시켜 가격 하락으로 이어지면서 부동산시장을 빠르게 냉각시키고 있다.

국토교통부가 발표한 1월 주택통계를 보면 12월 주택 매매거래량은 총 2만8603건으로 집계되었다. 이는 전월 3만220건 대비 5.4% 감소한 수치이며, 전년 동월 5만3774건 대비 46.8%나 감소한 수치다. 12월 누계 2022년 년간 주택거래량도 50만8790건으로 전년 동기 101만5171건 대비 반토막이 난 49.9%로 감소했다.

금리인상은 신규분양시장까지 덮쳐 미분양이 증가하면서 건설사를 비롯한 연관 산업에 영향을 미치기 시작하여 주택협회에서는 미분양주택을 정부가 매입해 달라는 메시지까지 보낸 상태다.

국토교통부 1월 통계를 보면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양주택은 총 6만8107호로 집계되었으며, 전월 5만8027호 대비 17.4%(1만080호) 증가하였다. 지역별로 살펴보면 수도권은 1만1035호로 전월 1만373호 대비 6.4% 증가하였으며, 지방 역시 5만7072호로 전월 4만7654호 대비 19.8%증가하였다. 준공 후 미분양도 7518호로 전월 7110호 대비 5.7% 증가하였다. 지난해 10월 4만8000가구, 11월 5만8000가구, 12월 6만8000가구로 한달에 1만 가구씩 늘어나는 추세다. 물론, 2008년 외환위기 당시 미분양주택 16만6천 가구에는 한참 못 미치지만, 증가 속도가 전에 경험해보지 못한 수준으로 빠르게 증가하고 있다는 것이 문제다.

미분양물량이 증가하면 분양대금 또는 중도금대출이 발생하지 않아 건설사들은 어려움에 직면하게 된다. 특히, PF대출로 사업을 진행하는 경우 공사비는 물론 원금과 이자를 상환하지 못하는 어려움으로 건설사의 위험은 더욱 높아진다.

국내 부동산 PF는 브릿지론과 본 PF라는 단계적 대출과 건설사의 신용공여가 주요한 담보가 되는 담보 대출적 성격이 대부분이다. 2021년 8월부터 기준금리가 상승하면서 주택시장은 미분양 증가와 부동산시장 침체라는 어두운 그림자가 드리워지고 있다. 이러한 현상이 장기간 유지될 가능성이 커지면서 부동산 PF시장의 위험도 우려할 수준이 되어간다. 미분양주택은 결국 건설사의 자금압박으로 돌아오고 이는 PF를 주선했던 증권사와 참여했던 제2금융권까지 위험에 노출된다.

우리는 2008년 글로벌 금융위기 당시 악성 미분양 증가로 인한 중소 건설사들의 연쇄부도와 같은 심각한 경제 위기를 경험한 바 있다. 그래서 과거 정권에서 미분양 해소책이 무엇이 있었는지 다시 한번 들여다볼 필요가 있다. 2009년 정점이었던 미분양물량을 절반 가까이 줄일 수 있었던 대책이 바로 세제 혜택이었다. 미분양주택 매입시양도세 비과세되는 일시적 2주택 인정기간을 연장하고, 취․등록세 50% 감면, 매입임대주택 세제혜택도 확대(규모 85→149㎡이하,기간 10→5년)했으며 LTV 10% 상향조정 등을 내 놓았다.

또한 1세대 2주택자 중과대상에서 제외되는 지방 광역시 소재 저가주택 기준을 1억에서 3억원으로 조정하였다. 따라서 이에 대한 대책이 지금 시점에서 필요한지 정부는 깊이 있는 고민을 할 때가 되었다. 악성미분양(준공후 미분양) 매입도 그 조건과 방법을 구체적으로 정하지 않은 상태에서 매입하는 것은 바람직하지 못하다. 예를 들면 서울보다는 지방부터 시작하고 세대당 면적이 60㎡이하의 서민주택을 매입하되 가격은 분양가격의 80%이하이며 금액은 5억원 이하로 정한다든지 그 가이드라인이 있어야 한다.

지난해 12월 서울 강북구 수유동에 위치한 전용면적 19~24㎡ 36가구를 LH가 매입임대용으로 사들였다. 당시 본 아파트는 준공 후에도 주인을 찾지 못한 악성 미분양이라는 점에서 주목을 받았다. 이 아파트는 지난해 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했지만 미계약이 발생했고, 같은 해 7월 15% 할인 분양에 나서기도 했지만 물량을 소진하지 못했다. 이를 LH가 사들이면서 논란이 되었다. 아마도 LH직원들은 심사숙고하고 면밀히 검토하여 매입했을 것이다. 그런데 그 이후 가격이 더 하락하면서 높은 가격으로 사들였다고 질타를 받은듯하다. 그래서 미분양이 되었다고 모두 매입하는 것이 능사는 아니다. 오히려 정부가 미분양주택을 수요자가 살 수 있도록 세제혜택 등 여건을 만들어 주는 것이 더 효과적이고 시급하다.

물론 중도금대출을 주택담보대출비율(LTV) 완화에 대응하는 수준의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화도 필요하다. 올 한해 부동산시장은 어려운 한해가 될 것이다. 미국 기준금리과 한국의 기준금리 인상은 조만간 멈추겠지만 올라간 금리가 당분간 하락하지 않는 고금리가 지속될 것이기 때문이다.