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전문가 칼럼 전세보증사고와 대책

2021년 8월 기준금리가 인상되기 시작하면서 불과 1년 반 만에 10번이나 인상됐다. 그동안 저금리시대를 마감하고 고금리시대로 접어들면서 부동산시장은 많은 일들이 일어났다. 그중에서 가장 가슴 아픈 일은 부동산가격이 하락하면서 전세 가격마져 하락하여 깡통전세로, 전세사기로 전 재산을 잃고 갈 곳을 잃은 세입자들이다.

전세피해는 임대인이 의도적이든 아니듯 힘없고 가난한 세입자 몫이라는 점에서 막아야 한다. 전세사기의 유형은 크게 임대인이 처음부터 매매가격보다 높은 전세가격을 임차인에게 제시하고 계약을 체결한 후 만기에 전세금을 돌려주지 못하는 유형과 전세금을 시장가격에 맞게 정상거래 했으나 이후 부동산가격이 하락하거나 전세가격이 하락하여 돌려주지 못하는 유형으로 구분할 수 있다.

특히, 임차인에게 깡통전세 계약이나 임대인의 대항력 악용, 중요사실 허위 및 미고지, 사기계약, 무권리자의 계약 등이 임차인을 울리는 전세사기 행위들이다. 그래서 정부는 전세입자를 보호하기 위해 지난 2013년부터 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험, HF(한국주택금융공사) 등에서 전세보증금 반환보증제도를 시행하고 있다. 대부분의 세입자들은 HUG에 가입하고 있으며 보증회사는 세입자가 전세 만기 후 전세보증금을 돌려받지 못 할 경우 이를 대신 지급해주고 추후 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 운영된다.

국민의 힘 유경준의원실 제출자료를 인용하면 HUG의 전세보증 사고액수는 2017년 74억원에 불과하였으나 매년 크게 늘어나 2021년 5,790억원 규모까지 커졌고, 2022년 8월 이미 전년도 수준인 5,368억원에 달하였다고 한다. 지난 2017년부터 2022년 8월까지 약 5년8개월 동안 보증사고로 지급된 전세반환금(대위변제 금액)은 약 1조7,249억원으로 이 중 회수된 금액은 7,715억원에 불과하여 무려 9,534억원에 달하는 보증 운용손실이 발생했다.

2021~2022년부터 부동산 가격이 하락세를 보임에 따라 집값이 전세값 아래로 떨어지는 이른바 깡통전세까지 나타나고 있어 HUG의 보증사고 규모는 더욱 커질 것으로 예상된다. HUG 보증사고의 가장 큰 원인 중 하나는 전세금이 주택가격의 100% 수준에 달해도 보증을 해주고 있고 심사절차도 꼼꼼하지 못하다는 지적을 받아왔다.

HUG가 주택가격을 판단할 때 공식적으로 인정하는 자료로는 KB국민은행의 KB시세, 한국부동산원의 부동산테크시세, 국세청 기준시가, 매매가격, 분양가격, 공동주택 공시가격, 감정평가액 등이 있다. 이 중 기준시가나 공시가격은 그 가액의 100%가 아닌 150%까지 상향하여 인정하고 있었는데, 통상 기준시가나 공시가격이 시세보다 낮지만 개별 물건별로 그 정도가 상이하기 때문에 일률적으로 150%까지 상향 조정할 수 있도록 한 것은 과도하다고 판단된다.

그래서 공시가격을 활용하더라도 적정성 검토가 필요한 것이다. 또한 신축주택 등과 같이 시세파악이 어려운 주택은 감정평가가 매우 중요한데, 감정평가수수료를 임차인이 부담하다 보니 이를 기피하는 경향이 있다. 따라서 HUG의 사고율을 줄이기 위해서도 HUG가 위험하다고 판단하는 주택의 경우 HUG의 비용부담으로 감정평가를 수행하도록 할 필요가 있다. 현재 전세보증금을 주택가격의 100%까지 지급하도록 한 것도 문제다.

자기자본 없이 전세를 안고 주택을 매입할 수 있다는 말이 된다. 그래서 주택담보대출에 적용되는 LTV(Loan to value)와 유사하게 주택가격의 60~80% 수준으로 전세보증금 인정비율을 낮출 필요가 있으며 주택소유자의 상태에 대한 정보를 상세하게 파악하여 보증금 인정비율을 조정할 수 있도록 해야 한다. 또한 공시가격 상향 적용 비율도 2023년 1월부터 140%로 낮췄지만 주택가격을 초과할 가능성이 있으므로 이를 120% 이하로 낮출 필요도 있다.

뿐만 아니라 지난 2월 국회는 임차보증금 미반환 상습 채무불이행자 공개 법안과 계약 시 개업공인중개사의 확정일자와 선순위 권리관계, 미납세금 현황 등 설명 의무 부여 법안을 최종 통과시켰지만, 여전히 부족하다. 이외에도 사전적 대책으로 전세보증금반환보증에 가입하는 물건의 가입 가능 금액을 계약전 알 수 있는 제도적 장치가 필요하며 사후적인 피해 최소화를 위해서도 보증금 예치제도와 임대차 신탁제도 도입 그리고 임대인 전세보험 가입 확대 등 다양한 정책 대안을 적극 논의해 한다.
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