집주인에 보증금 빌려주는 '역전세 반환대출' 완화책 시행

역전세 반환대출 완화책 시행. (사진은 기사 원문과 무관). 사진=강민석 기자 [e-mail]

국토교통부는 전세값 하락으로 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 전세 보증금 반환용도에 한해 대출규제를 완화하기로 했다. 기간은 1년 동안 한시적으로 운영된다.

국토교통부는 이러한 내용을 담은 역전세 반환대출 규제 완화를 27일부터 1년간 한시적으로 시행한다고 26일 밝혔다.

우선 대출한도를 높이기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용한다. 기존에는 전세금 반환용도로 은행권에서 대출을 받으려면 DSR 40%를 적용했지만 앞으로 1년간은 DTI 60%를 적용한다.

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이 때문에 DTI를 적용해서 한도를 계산하면 대출 폭이 늘어나는 효과가 있다.

집주인이 임대사업자인 경우에 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)도 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자 비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다.

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다. 우선 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 이 경우 집주인은 대출이 실행되고 1달 내 입주해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링을 받게 된다.

이번 규제 완화의 지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표된 7월3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중에 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

대출금은 은행이 현 세입자에게 직접 지급할 방침이다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하게 하려는 의도다. 이외에 집주인은 반환대출 이용기간 동안에는 새 집을 살 수 없게 된다. 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급을 금지할 계획이다.

규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 맺어야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 새로운 보증보험 상품인 '전세보증금 반환 특례보증'도 한시적으로 운영할 예정이다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품으로 27일부터 출시된다. '보증료율은 아파트는 0.13%, 아파트 외의 경우 0.15%로 설정할 계획이다.

'전세보증금 반환 특례보증'은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 취급한다. 이외에 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대 시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출 규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지"라고 했다.