노후계획도시특별법 시행 한 달 앞으로···관건은 공공기여

4월27일 시행···서울시 등 관련 조례제정 논의 본격화

공급가구‧사업성 조절하려면 공공기여 비율로 조정해야

공공기여 법적 상‧하한 차이 상당해···권한은 지자체에

노원구 상계·중계 택지개발지역. 사진=장귀용 기자

노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후도시특별법) 시행이 한 달 앞으로 다가왔다. 적용 대상 지역 관할 지자체들은 관련 조례를 마련하기 위한 내부 논의가 한창이다. 전문가들은 지자체 재량이 큰 공공기여를 조절해 사업성과 공급량을 조절할 것으로 전망한다.

노후도시특별법이 오는 4월 27일부터 시행된다. 노후도시특별법은 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지를 정비하면서 용적률 등을 완화하는 법이다. 인접‧연접한 복수의 택지를 결합하거나 택지와 구도심과 유휴부지를 결합해도 된다. 1기 신도시와 서울 상계택지, 수서택지가 대표적인 대상 지역이다.

노후도시특별법엔 다양한 파격적인 혜택이 부여된다. 용적률은 법적 상한의 150%까지 완화할 수 있다. 건폐율도 70%까지 올릴 수 있다. 대지 경계와 인동간격도 완화된다. 가구당 2㎡(1000가구 이상의 경우 3㎡)를 녹지로 공급해야 하는 '녹지 확보 의무'도 배제된다.

이러한 파격 혜택 때문에 지자체에선 골머리를 앓고 있다. 노후도시특별법에서 규정하는 혜택 대부분이 조례에 상관없이 적용되도록 규정하고 있어서다. 용적률‧건폐율‧높이 제한‧녹지 의무 등이 모두 조례에도 불구하고 적용하게 돼 있다.

통상적으론 법령을 통해 혜택을 주더라도 세부적인 부분은 일선 지자체의 조례에 따르도록 하고 있다. 지자체 단위에서 지역 간 균형과 도시계획에 맞춰 조율할 수 있게 한 것이다. 반면 노후도시특별법은 조례의 적용을 받지 않도록 규정한 탓에 지자체가 조정할 수 있는 부분이 적다.

대신 공공기여에 관한 부분은 지자체의 권한이 막강하다. 구간별로 2단계에 나눠 공공기여 비율을 정하도록 해놓았는데, 구간별로 상한과 하한 비율의 차이가 각각 30%나 돼서다. 종전용적률에서 기준용적률의 사이에선 10~40%를 공공기여로 산출하도록 했다. 기존용적률에서 특별법이 정한 용적률 사이에선 40~70%를 공공기여로 내놔야 한다.

노후계획도시특별법 공공기여 비율. 사진=국토교통부 제공

가령 서울시는 조례로 3종 주거지역의 용적률 기준을 250%로 두고 있다. 법적 기준인 300%로 올리게 되면 50%의 용적률이 오르게 된다. 이때 10%를 적용하면 공공기여분이 5%, 40%를 적용하면 20%가 된다. 여기서 다시 특별법 기준인 450%와는 150% 용적률 차이가 있어서 40%를 적용하면 60%를, 70% 적용하면 105%를 공공기여로 기부채납해야 한다.

실제로 서울시에서도 공공기여를 통해 사업성을 조정하고 지역과 단지별 균형을 추구하는 방안을 고심 중인 것으로 알려졌다. 서울시 내부 사정에 정통한 관계자는 "서울시는 공공기여 비율이 노후도시특별법의 키포인트라고 보고 있다"면서 "분양성이 좋은 수서 일대에서 시범적으로 적용을 해보는 방안이 유력하게 논의 중인 것으로 안다"고 했다.